株探　バフェット・コード

スピーカー: CEO
P/E 12.2x P/B 1.91x (取材記事公開日現在)

Q.3Qの業績をどう評価しているか？

A.ストック粗利や固定費等は計画通りであったが、先行投資の新規物件取得が過去最大額になった影響で営業利益が減少した。

Q.4Qの費用の使途はどう検討しているか？

A.4Q以降は引き続き、先行投資と人的投資を実施していきたいと考えている。現時点で当期中の取得目途が立っているため、4Qの取得に対する先行投資は見通しがついている。
しかし、来期に向けて、今期開業した物件や既存物件の空室は今期中に宣伝費用を投じて埋めたいと考えている。そのため、広告宣伝活動や研修を実施するための販管費等が増える見込みである。

Q.決算説明資料P.7の開業初期赤字とは何か？

A.開業初期赤字が発生するのはML(=マスターリース)案件であることが条件になる。開業初期赤字の内訳は賃料、減価償却費、宣伝費等となっており、物件の規模に応じて金額は変動する仕組みとなっている。例えば、2024年2月に開業した物件（ROOTS SQUARE IKEJIRI OHASHI）の場合はすぐに満室となったため、開業初期赤字は2か月でなくなっている。

Q.3Qまでの物件取得は計画通りに進んだ認識で合っているか？

A.その認識で合っている。

Q.今期の運営面積と比較すると来期の運営面積の計画が小さい理由は何故か？

A.PM(=プロパティマネジメント)案件の場合は運営面積が大きくなる傾向にあるが、PM案件の運営面積が大きいと売上が高いとも限らないため、運営面積を伸ばすことは重要視していない。弊社としては利益貢献度の高い保有案件とML案件を伸ばしていきたいと考えている。

Q.来期の販売用保有物件の売却はどう計画しているか？

A.来期計画としては、今期獲得した販売用保有物件2件を、来期中に売却する予定である。

Q.販売用保有物件は平均してどれくらいの保有期間で売却するのか？

A.平均して1年から2年である。

Q.前期4Q時点の自己資本比率が20.0%から3Q時点で18.3%に低下した要因は何か？

A.今期は計画以上に物件を仕入れることができたため、自己資本比率が低下したが、現時点で、来期上期までに売却予定の物件が既にいくつかあるため、売上への貢献と自己資本比率の改善を期待している。来期以降で物件の購入と売却のバランスを上手く調整できた場合は、自己資本比率が20%程度まで戻ると予想している。

Q.御社の購入と売却サイクルはどのように行っているのか？

A.通常は期中に購入した物件を期中に売却するという運営を行っている企業が多いが、弊社は可能であれば上半期にに物件を売却することで期初の計画達成の確度を高め、その後翌期を見据えて物件購入を行うようにしている。

Q.今期のフロー収入の売上高はどの程度か？

A.前期のストック収入とフロー収入の割合は7:3程度であった。大きな傾向としては今期も変わらないので、今期の売上予想78.5億円のうち30%と仮定すると20数億円程度になる。

Q.現在の不動産市況はどうなっているのか？

A.建築費用の高騰により、築年数の古い物件の建替えは利幅が少ない傾向にあるため、弊社のような再生物件の需要が高まってきている。
また、金利が高くなると不動産の投資利回りも高くなければ売れないため、不動産価格が下がる傾向にある。しかし、現在は新築物件の建設が難しい状況で中古物件の需要が高まっていることもあり、業界全体でも高価格で売却される物件が多くなっている。

Q.来期の営業利益は中期経営計画で掲げている通り、前年比25%成長を達成できる見込みか？

A.来期以降の継続的な25%成長は達成可能であると考えており、30%成長まで達成できる可能性があると見込んでいる。一方で弊社の場合はストックビジネスであるため、その先である2026年9月期、2027年9月期のために販売物件と保有物件を確保しておく必要がある。

Q.中長期的に見て御社のビジネスモデルのあるべき姿をどのように考えているか？

A.保有物件は利益率が高いため、売却せずに保有しながら自己資本比率を増加させていくことであると考えている。

Q.保有物件はどの程度の利回りになっているのか？

A.NOIでおよそ7％程度となっている。

Q.最後に話しておきたいことはあるか？

A.来期も例年同様に上期偏重の業績となる見込みであり、四半期ごとの業績の平準化は今後の課題として検討したいと考えている。