株探　バフェット・コード

スピーカー: CFO
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Q.来期以降の総資産は増加しないという認識で良いか？

A.その認識は間違っており、来期以降も積極的に物件仕入は進めるつもりである。しかしながら、欧米ファンドの積極投資により売却が進めやすい一方、仕入が難しくなる可能性もある。

Q.今後もポートフォリオに占めるホテルの割合が継続的に増加すると言う認識で良いか？

A.その認識は間違っており、現在のホテルの割合は一時的な増加である。ポートフォリオの半分は当社の得意とするオフィスとしておきたく、来期以降はオフィスに対する評価の見直しが入ると考えているため積極的に投資したい。のホテルの取得はチャンスがあれば進める予定だが、インバウンドや円安の動向次第ではホテルの一部売却を進める可能性がある。

Q.ホテルでは大規模なバリューアップ工事を行わないという認識で良いか？

A.その認識で問題なく、廊下等を綺麗にするような小規模工事を想定しているが、必要であれば大規模工事も実施する。

Q.今期取得した資産については、主に単価や稼働率に向上の余地があるホテルを取得したという認識で良いか？

A.その認識で問題ない。

Q.投資にふさわしいオフィスが減少したため、ポートフォリオに占めるホテルの割合が増加しているという認識で良いか？

A.その認識は間違っており、円安やインフレによる客室単価上昇が進んでいるため、ホテルに投資している。

Q.現在は主に国内の企業がホテルに投資しているという認識で良いか？

A.その認識は間違っており、海外企業による投資も多い。

Q.国内オフィス市場の動向について強気な想定であるという認識で良いか？

A.その認識で問題ない。実際に6月から空室率は下げ止まり、賃料も上昇している。また、現在はオフィスの価値が過小評価されていると考えており、来期または再来期に正常に評価されるようになると予想している。

Q.オフィスの空室率が下げ止まった理由は何故か？

A.オフィス回帰の動きが鮮明となり、コロナ禍で増加した空室が埋まってきたからである。

Q.中規模オフィスの供給が過剰になることはないという想定であるという認識で良いか？

A.中規模オフィスは採算が取れないため建造が進んでおらず、その認識で問題ない。

Q.リアルゲートとは競合していないという認識で良いか？

A.その認識で問題なく、得意とする物件やエリアが異なると考えている。

Q.今期末時点で保有する不動産の簿価はどのくらいになる想定か？

A.800億円以上となる見込みである。

Q.今後もバランスシートに大きな変化はないという認識で良いか？

A.構成という意味ではその認識で現状問題ない。

Q.新中計では、エクイティストーリー等に大きな変化はないという認識で良いか？

A.その認識で問題なく、セールスミックスは現在と変わらない想定である。また、欧米ファンドの動向が確認できていないので、成長率は保守的に15%以上とし、配当性向は17%とする予定だが、成長率が想定を下回った場合は配当性向を上昇させることを検討する。しかしながら、現在中計の数字を議論しているところなので、確定的なことは述べられない。

Q.ひらまつからホテルを取得した経緯はどのようか？

A.ひらまつが前期からホテルの売却先を模索しており、その中で当社が長年のネットワークなどを活用し取得することができた。

Q.今後も同様の案件が継続する見込みであるという認識で良いか？

A.その認識は間違っており、当社がリゾート案件を積極的に探しているわけではない。ただ、当社がリゾート案件も扱うことが周知され、関連する案件を提案されてはいる。

Q.今期における収益率の上昇は一時的であるという認識で良いか？

A.3Q単体の話であればその認識で問題なく、3Qに売却した物件の利益率が特に高かった。

Q.通常の収益率は約30%であるという認識で良いか？

A.その認識で問題なく、不動産の売却が約30%超、賃貸が約40%超であり、アセットマネジメント事業とクラウドファンディング事業はセグメントを分けていないため、売上高と利益がほぼ等しくなる。

Q.クラウドファンディング事業は着実に進めていくという認識で良いか？

A.その認識で問題ない。なお、不動産市況が悪化した際に個人投資家と共同で不動産を取得することなども想定している。

Q.利上げの見通しについてはどう考えているか？

A.新中計には利上げを織り込む予定であるが、大幅な利上げは想定していない。なお、利上げが行われた際にも、東京の不動産市場は安定的であると予想している。