5532 リアルゲイト 4Q後取材 20241210
2025/01/15
2025/01/15
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スピーカー: CEO
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Q.2024年9月期の業績をどう評価しているか?
A.2024年9月期は、売却益が想定より大きかったこと、稼働率が高かったこと、建築や設計が好調であったことを要因として、売上と利益が計画よりも上振れる結果となった。特に、利益が上振れたことで仕入を強化することができたため、2025年9月期の通期計画及び中期経営計画を従来の計画より引き上げ、+30%成長とすることができた。
Q.仕入や売却の競争環境はどのようになっているか?
A.築古ビルを購入する場合は新築建替業者と競争するが、新築の建て替えは建築費が高騰しているため、当社の方が有利な環境となっている。
また、売却環境に関して、現在は売却価格も高騰傾向にあるため、新築マンション業者や投資用マンション業者とも競争することになるが、当社の技術力を活かして高品質なものを高値で売却できるようにしたいと考えている。
Q.築古再生や新築開発の際に重要になる能力は何か?
A.まず、重要なのは資金力である。資金力が豊富にあると、より大型の物件の購入が可能になり、仕入の強化にも繋がるためである。
次に重要なのは技術力である。当社の再生技術は年々向上しているが、例えば築50年の物件を再生する際は耐久性や耐震性を確保するため、更なる技術の深掘りが必要になる。
最後に重要なのは企画力である。今後業績を伸ばしていくためには、競合他社の物件と差別化する工夫や、賃料を上げる工夫が必要になるためである。
Q.高価な物件を購入する場合はどのようなリスクが生じるのか?
A.バランスシートの面では、例えば50億円の物件を1ロット購入した場合、売却時の売上への影響が大きすぎるため、自己資本比率が大きく変動する可能性がある。また、リスク管理の面でも、保有物件の規模が大きすぎる場合、売れなかった場合のリスクが大きくなってしまう。そのため、年間売上の1/3~1/4程度の規模の物件を複数ロット保有している方が望ましいと考えている。
Q.現在の売上規模を考慮した場合、1ロットあたりの購入限度額はどれくらいになるのか?
A.現在は1ロット30億円が限度であると考えている。
Q.1ロット当たりの規模が大きくなった場合、利回りはどのように変化するのか?
A.都心の場合、規模が大きくなると購入競争が激しくなるため、利回りが低下する傾向がある。しかし、20億円の物件を購入した場合と50億円の物件を購入した場合とでは、必要な人員や再生労力の差が少ないため、可能な限り購入物件の規模を大きくしようと考えている。
Q.中期経営計画終了後の2027年9月期には、1ロットあたりの購入限度額はどれくらいになる想定か?
A.売上規模は130億円を想定しているため、50億円程度の物件の購入が可能になると考えている。
Q.中期経営計画の営業利益成長率を+15%から+30%に引き上げた理由は何故か?
A.過去の実績を見ても毎年30%以上の成長率を維持できており、さらに、ソリューション能力の向上、物件の稼働率の向上、仕入れの安定化を考慮しても、今後も+30%成長を維持できると考えたためである。
Q.中期経営計画の目標達成に向けて、直近の仕入状況や売却状況はどうなっているか?
A.既に2025年9月期の1Qの売却状況は非常に順調であり、売却予定の2棟のうち1棟は引き渡し済、もう1棟は契約済である。また、仕入れに関しては年間4~6件の計画であったが、既に横森製作所、中目黒の新築物件、中目黒の購入物件の仕入れが決定しており、年間目標の達成が見えている状況である。仕入れは業績を見ながら慎重に進めていくが、2025年9月期は9物件程度の仕入れを目指したいと考えている。
Q.金利環境の変化により、レジデンス市場からオフィス・ホテル市場へ参入する企業がみられるようになったが、このような市場の動きによる影響はあるのか?
A.新築投資マンション業者の場合はリニューアル後の稼働中の物件を購入することが多いため、当社が購入したい物件とは異なる。また、売却に関しても、当社は物件に付加価値をつけて再生しているため、他企業と比較しても競争力が高いと考えている。
Q.物件再生時にはオフィスの他にどのような施設を導入しているのか?
A.従来はオフィス中心に事業を展開してきたが、物件ごとの収益性を考慮しながら、ホテルや商業施設も導入していく計画である。例えば、ホテル事業は環境起因によるボラティリティが非常に高いため、オフィスを主軸としつつ、これまでのオフィス運営を活かしてホテル事業にも進出する予定であり、ビル一棟での相乗効果を狙って展開していきたいと考えている。
Q.ホテルや商業施設の導入による業績は中期経営計画に織り込んでいるのか?
A.現状の中期経営計画はオフィスの業績中心で作成しているため、ホテルや商業施設の業績は織り込んでいない。ホテルや商業施設の導入は、アップサイドになる可能性もダウンサイドになる可能性も存在するため、慎重に検討していく必要がある。
Q.最後に話しておきたいことはあるか?
A.2024年9月期は従来の受託事業から、より収益性の高い自社事業への転換期であったが、順調に事業転換が進んでいる状況である。今後は売買のバランスを見ながら物件の入替を行うことで、さらに大型物件の獲得、技術力の向上も目指していきたいと考えている。
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