株探　バフェット・コード

スピーカー: IR
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Q. 創業から今日に至るまでの事業の経緯はどのようになっているか？

A. 1969年にリクルートグループから出発、不動産業は1974年に開始し、今年で50周年の節目を迎える。2005年にMBOで独立し、翌年には株式会社コスモスイニシアへ社名変更を行い、新たな飛躍を目指したが、2008年のリーマンショックに端を発した不動産市況の混乱により、2009年から事業再生に取り組むこととなった。その後の2013年に大和ハウス工業のグループに入り、現在は大和ハウス工業及び共立メンテナンスと資本業務提携をしている。
業績推移についてはコロナ禍までは順調に右肩上がりに推移し、コロナ禍で一時的に業績は落ち込んだが、直近はインバウンド等もあって再び右肩上がりの成長を遂げている。以前はマンションデベロッパーであったが、近年はポートフォリオが多様化して業態も変化している。

Q.　現在の事業内容及び事業モデルの詳細はどのようになっているか？

A. 現在の事業内容はレジデンシャル事業、ソリューション事業、宿泊事業、工事事業の4つの事業に分かれており、レジデンシャル事業は新築マンションの開発と中古マンションの買取再販事業に加えて、豪州及びベトナムで分譲開発を行っている。また、ソリューション事業は収益不動産の販売と賃貸管理運営、宿泊事業はMIMARUの開発と運営、工事事業はオフィスの移転・内装工事を手掛けている。

Q. 2013年に大和ハウス工業と資本業務提携した理由は何か？

A. 当社は、事業再生計画期間終了後、財務基盤の抜本的な強化と成長戦略へのパートナーシップ構築が大きな課題であった。大和ハウス工業とはそれまでにも業務提携や第三者割当増資を引き受けてもらうなどの関係性があり、大和ハウス工業グループとの提携関係や資金調達の確実性、そして大和ハウス工業が当社の成長志向の高い人材や不動産開発事業における新たな商品企画・サービスを創造するなどの将来性を高く評価し、上場会社としての経営の独自性を尊重していること等を踏まえて、大和ハウス工業との資本業務提携契約を締結することとなった。

Q. 2024年に共立メンテナンスとの資本業務提携に至った経緯は何か？

A. 大和ハウス工業が保有する株式の一部を共立メンテナンスに譲渡し、当社は大和ハウス工業の連結子会社から大和ハウス工業及び共立メンテナンス双方の持分法適用会社となり、3社間でのシナジーを発揮するために資本業務提携契約締結に至った。

共立メンテナンスグループが推進するホテル事業、寮事業およびシニアライフ事業と、当社の手掛ける事業領域は、近しいながら明確な住み分けがなされているため、競合を避けつつ双方の強みを活かしたシナジー効果を発揮することを目指しており、当社の強みである不動産開発力を活かした協力体制の構築にも期待している。

Q. 大和ハウス工業とのシナジー効果はどのようなシーンで出ているか？

A. 当社開発のアパートメントホテルMIMARUを大和ハウスグループの投資法人が取得するケース、そして新築マンション事業等における共同事業プロジェクトの推進等がある。また、地方の再開発に強い大和ハウス工業やグループ会社と連携し、地方のアクティブシニア向け分譲マンション事業を行うなどしている。

Q. ソリューション事業におけるレジデンスと、通常のレジデンシャルの違いは何か？

A. レジデンシャル事業のレジデンスは実需向けのアセットである一方、ソリューション事業のレジデンスは収益不動産であり、賃貸マンションやビルを投資家向けに販売している点が異なる。

Q. 宿泊事業を手掛けるようになった経緯は何か？

A.当社は以前、オーストラリアでリゾートホテルの開発・運営事業を行っていた経緯もあり、ホテル事業の知見があったことがきっかけの一つである。
日本には当時アパートメントタイプのホテルがなかったが、海外ではアパートメントタイプのホテルの人気が高く、50室～100室規模のアパートメントホテルは、当社が手掛ける新築分譲マンションと規模が近く、内装もキッチンなどを備えているため、マンションデベロッパーとしての開発力や商品企画力を活かせると判断して参入に至った。

Q. 今後、事業ポートフォリオをどのように展開していく予定か？

A. 当社はスローガンとして 「Next GOOD」を標榜しており、新しいものを世に提供し、それが世の中のトレンドとなることを目指している。そのため、まだ顕在化していないニーズがある商品を積極的に展開していきたいと考えている。

Q. 各事業の業績推移と今後の見通しはどのようになっているか？

A. レジデンシャル事業の新築マンションは供給戸数を大きく伸ばすというよりも、収益性の向上に努めている。一方、中古マンションの買取再販事業は市場自体が拡大しているため、積極的に事業拡大をめざしていきたいと考えている。また、ソリューション事業は投資需要が引き続き継続しているため、中古マンションの買取り再販事業と同様に伸ばしていきたいと考えている。

Q. 他のデベロッパーと比較した強みは何か？

A. レジデンシャル事業の新築マンションでは、製販一体で事業を行っていることと、50年にわたって10万戸を超えるマンション開発で培ったノウハウが強みである。
リノベーションマンション事業においては、10万戸超の供給実績を活かした仕入れ力と顧客接点、自社分譲マンションのリノベーションによる安心感、新築マンションで培った内装ノウハウの活用が強みである。
ソリューション事業においては、分譲マンションで培った商品作りのノウハウを賃貸マンションにも活かしていることが強みである。
宿泊事業においては、不動産開発のノウハウを活かせること、自社で開発と運営を行っていることが強みである。

Q. 製販一体で新築マンション事業を行うことの具体的な強みは何か？

A. 販売現場で見聞きする顧客ニーズやトレンドを迅速に商品企画に活かせる点である。また、商品企画への当社の思い入れを顧客に直接伝えられることである。例えば、マンションギャラリー等で当社の建築担当者がお客様に直接商品の説明をするなどの工夫などをしている。

Q. 受注計画とパイプラインは何年先まで見通しが立っているか？

A. 分譲開発事業は土地取得から販売まで2年～2年半かかるため、その期間の事業量は確保できている。
中古マンションの買取再販の場合、空室物件であれば6～7ヶ月の事業期間のため、来期下期以降の事業量確保はこれからである。

Q. 宿泊事業における施設販売と運営の見通しはどのようになっているか？

A.コロナ禍で販売を控えていた物件も含めて在庫がある状態である。保有中施設の販売については、現状運営収益が確保できているため、全体の損益状況や市場を見極めながら機動的に進め、利益を最大化していく方針である。

Q. 宿泊事業の運営と販売のバランスについてはどのように考えているか？

A. 手持ち物件についての明確な販売時期は定めていないが、前述の通り、どこかのタイミングで一気に売却するようなことは考えていない。一方で、運営室数3,000室に向けては、売却による資金回収を新規の開発投資に振り向けていくサイクルを回しながら事業拡大を進めていければと考えているため、バランスシートを過度に膨らませることなく、ある程度回転させながら適切なバランスを保っていきたい。

Q. アパートメントホテルの稼働率について、現在の75%という数字から更に上昇余地はあるのか？

A. 75%は当社目安の水準であり、稼働率を上げすぎると長期滞在者の予約を阻害する可能性があるため、これ以上積極的に稼働率を上げることは想定しておらず、客室単価の上昇による収益向上を目指している。

Q. 客室単価の調整はどのように行っているか？

A. レベニューマネジメントを徹底し、需要の状況を見ながら価格を調整している。需要が高い場合は強気の価格設定を行っている。

Q. 中期経営計画の経営目標の達成に向けてはどのように考えているか？

A. 中期経営計画2026策定時から、宿泊事業では改善が見られる一方、建築費の上昇によりレジデンシャル事業とソリューション事業はネガティブな影響が出てくる可能性があるため、それらの影響を注視しながら、全体で目標達成を目指している。