5532 リアルゲイト 1Q後取材 20250313
2025/04/04
2025/04/04
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スピーカー: CEO
P/E 12.0x P/B 2.43x (取材記事公開日現在)
Q. 1Qの全体感をどのように評価しているか？
A. 3Qまでに決済しようとしていた物件が1Qで順調に契約できたため、仕入れがより推進できた。なお、物件の決済は2Qになるため、1Qの数字の見栄えは悪くなっているが、事業は順調に進んでいる。
Q. 1Qで租税公課が増加した理由は何か？また、2Q以降も同様に増加していくのか？
A. この租税公課はイレギュラーであり、1Qに土地のみの先行売却をしたため、課税売上割合の低下により消費税法で減額される消費税額が縮小し、それにかかる費用が増加したことが要因である。現在は土地のみの売却予定はないため、課税売上割合の回復が進むことで2Q以降の増加は抑制的となる見込みである。
Q. 当初の物件獲得計画を上回った要因は何か？
A. 年間の物件購入額は概算で決めており、物件の規模の組み合わせは都度検討している。今回は比較的大型な物件を安価に取得できたことが要因である。
Q. 仕入れの情報収集はどのように行っているか？
A. 仲介業者からの紹介と既存オーナーからの相談の両方がある。
Q. 運営面積の増え方はどのように評価しているか？
A. 運営面積=保有・ML・PMの合計面積だが、当社は収益性が高いものに集中しており、収益性の低いPM事業は縮小しているため、合計面積や物件数で事業を評価する段階は過ぎたと考えており、現在は社員の採用費や人件費が高い状況下で、社員数を増やさずにいかに利益を上げるかに注力している。
Q. 効率よく物件を増やしていくために、今後どのような施策を行うか？
A. 合計の物件数を増やすのではなく、粗利率の高い物件の面積と物件数を増やしていこうと考えている。PM事業は縮小していくため、物件数や運営面積は横ばいでも、保有物件やマスターリース物件が増加することで数字を向上させていきたい。
Q. 収益性の高い物件の獲得は、どのように実現していくか？
A. 従来は紹介があった案件を全て引き受けて進めていたが、今後は収益性の高い案件から優先的に注力していく。また、PM事業など収益性の低い事業は契約更新をせずに終了させていく方針である。これらの施策により、保有物件、マスターリース物件、PM物件の比率が変化し、粗利率と営業利益率が向上する。
Q. 1Qのフロー粗利は例年と比較して収益性が低いように見受けられたがこの理由は何か？
A. 1Qのフロー粗利は土地の売却のみであり、新築物件の土地と建物を分けた売却だったため、通常の中古ビルの売却よりも全体として利益率は低い。新築事業の利益率は約20%程度だが、中古物件の場合は、安く買えた場合は売却益が40%程度になることもある。なお、1Qで土地のみの売却をした物件は、その後の建物売却からマスターリースとストックに繋がっていくため、売却益は最大化していない。
Q. 建築費の高騰等の業界環境変化について、どのように対応しているか？
A.建築費高騰の影響を受けてはいるが、当社の物件は事業期間が短く、計画段階でゼネコンと調整し、建築費の上昇を見越した金額で契約しているため、想定以上の費用増加は発生していない。
Q. 現在の事業環境をどのように考えているか？
A.売却価格が高い時は購入価格も高くなるため、事業環境は良くもなく悪くもないと考えている。現在は契約更新のたびに賃料が上昇し、賃料上昇に伴う利回り上昇や円安に伴う外資の参入に繋がっている結果、物件価格が上昇しつづけているが、為替相場が落ち着くとどうなるかは懸念材料である。
Q. 直近の円高傾向は御社の業績のどのような影響があるか？
A. 当社は外資との取引は行っておらず、国内法人に物件を貸し付けて賃料収入を得ているため、為替変動リスクは少ないと考えている。円高で外資が国内市場から撤退すれば、販売価格が下がる可能性があるが、仕入れ価格も下がるため、プラスマイナスゼロである。
現在の価格上昇率が今後も続くことを想定して、単純に物件を売買している企業は影響が大きいが、当社は物件を改修して付加価値を付けて、高く売ることにこだわっているため、市況が悪化しても価格下落の影響は少ないと考えている。
Q. 2Qに向けての業績の見通しはどうか？
A. 2Qも既に2物件の購入が決まっており、支出は発生する一方、売却も順調に進んでいるため、2Qで全体の7割程度の利益を確保できる見込みである。下期は上期の状況を踏まえて仕入れペースを調整する必要がある。
Q. 今期の業績について、上振れする要因はあるか？
A.売却は既に決まっているため、売却価格が大きく上振れすることはなく、上振れする要因は仕入れができなかった場合である。保守的に見積もっているため、稼働率の向上や賃料の値上げにより、利益が上振れする可能性はあるが、利益が上振れた場合は来期を見据えた物件の仕入れに回すことが重要と考えている。
Q. 既存物件の値上げはどの程度できているか？
A. 契約更新時や再契約時、解約発生時に5%から10%の値上げを実施しており、値上げが賃料収入にどう影響しているかは、物件ごとの分析が必要である。なお、マスターリース契約を結んでいる物件については、契約期間中は賃料が固定されている。
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