株探　バフェット・コード

スピーカー: CEO
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Q. 3Qの全体的な評価はどうか？

A. 3Qは、仕入物件や保有物件の稼働率が上昇し満室稼働となったことで、ストック粗利が1Q、2Qよりも大幅に増加し、計画を上振れて推移した。固定費については、採用や研修強化に伴う費用が増加したが、これは事業の進捗が順調であることを示しており、問題視していない。
また、粗利が伸びたことによって、先行投資を計画通り実行でき、総じて計画以上に進捗したと評価している。

Q. ストック粗利が計画を上振れた背景は何か？

A. 稼働率が98%以上と高水準で推移したことが最大の要因である。加えて、新規のPM（プロパティマネジメント）案件・ML（マスターリース）案件・買取案件におけるテナントの誘致・入居が予定の約6ヶ月前倒しで完了したことも大きく寄与した。
さらに、当初予定していなかったML物件2件の保有物件への切り替えが生じたことで、賃料の支払いが不要となって収益性が即時に約3倍へ改善し、この効果が3Qの利益を大きく押し上げている。

Q. ML物件を保有物件へ切り替えた理由は、オーナー側から売却の申し出があったからか？

A. その認識で問題ない。当社はML物件を所有する約30社のオーナー企業に対し、売却の際には声を掛けてもらうよう依頼しており、オーナー側にとっては、市場価格より約3割低い賃料で当社に貸しているため、その低収益性を基準とした利回りで市場売却するよりも、当社に直接売却する方が高値で取引できるメリットがある。
当社としても相場より安く購入できるため、双方にとって有利な取引となる。今回保有物件となった2件のML物件はゼネコンから購入したものであり、売却の理由としては売上及び利益の調整と考えられる。特に3月などの期末に売上を計上したいという意向は一般的であり、その一環として契約が実行された。

Q. フロー粗利が計画に対して未達の見込みとなっている背景は何か？

A. 今期売却予定のであった2件の物件売却は期初計画通り上期に実行したが、期末完成予定の1件については工期が非常にタイトであったことから、来期へずれ込んだ。その結果、数千万円の利益が来期に繰り越されて計上される見込みとなっている。
ストック収益は好調に推移しており、通期計画と比較して利益水準に余裕があるため、営業利益10億円の達成には問題ない。

Q. 4Qの固定費は3Qと同程度か、それ以上になるという認識で良いか？

A.当社は、利益が上振れた場合には、その一部を賞与として従業員へ還元することもあり、4Qの固定費は賞与の支払い等が含まれるため、3Qより多くなる可能性がある。なお、通期の営業利益については計画を超過し、10億円前半から中盤程度での着地を見込んでいる。

Q. 現在の物件の仕入状況はどうか？

A. 長期保有によるストック粗利の積み上げを基本方針としており、ストック粗利が計画の粗利全体を下回る場合に、不足分を物件売却によるフロー粗利で補う戦略を取っている。そのため、短期的な売却を目的とした販売用不動産を無理に仕入れることはしていない。販売用不動産は2～3年での売却が求められる上に、減損リスクが生じるなど経営の柔軟性が損なわれるため、基本的には長期保有資産として取得し、必要に応じて1～2年後に販売用不動産へ振り替えている。

Q. 3Qに獲得した港区芝５丁目と渋谷区千駄ヶ谷の物件は、従来より運営面積が小規模に見えるが、小規模物件を獲得した意図は何か？

A. 港区芝の物件は保有目的であり、約300坪という規模は保有物件としては標準的である。一方、渋谷区千駄ヶ谷の物件はPM物件であり、PM物件としては小規模であるが、同物件は増築を計画しており、運営面積が拡大する予定である。また、この増築に伴う工事については、設計・施工の受注規模が大きく、来期以降の収益に貢献する見込みである。

Q. 事業の状況を把握するためには、販売用不動産よりも有形固定資産の増加に着目すべきという認識で良いか？

A. その認識で問題ない。保有物件の積み上げが重要であり、保有物件は前述のとおり、ML物件の約3倍の利益率が見込める。仮に、現在保有物件を全て売却した場合、今後、新規仕入がなくとも3年程度の業績は確保できる。直近では、決算説明資料P.16に記載してある千代田区のTHE MOCK-UPを販売用不動産に切り替えたほか、目黒区大橋1丁目PJの建物も売却契約済みであるため、来期の業績も堅調に推移すると見込んでいる。

Q. 今期に仕入れた物件の築年数が前期以前に仕入れた物件と比較して古い理由は何か？

A. ビルの仕入競争が激化する中で、当社の強みである再生技術を活かし、他社が敬遠しがちな築年数が古い物件を取得対象とし、再生して付加価値を高めることで、長期的に活用して収益を上げることを方針としているからである。

Q. 築年数が古い物件を再生した場合、賃料単価は下がらないのか？

A. 本物のヴィンテージ物件には独自の価値があると考えており、オフィスビルは築年数が古くても賃料単価は大きく下がらず、築10年の物件と比較しても差はほとんどない。なお、築年数が古い物件は安価に購入でき、減価償却費も少ないため、保有物件としている時の利益率は高い。

Q. 物件売却先の顧客層に変化はあるか？

A. 地方の優良事業会社が中心であり、東京都心の魅力的なビルを固定資産として保有したいニーズが強い。特に10億円から20億円規模の物件はそのような顧客が多い。
なお、海外機関投資家は50億円以上の大規模案件を求める傾向にあり、当社の物件規模とは合致しない。また、海外個人投資家は手続きが煩雑なため、積極的にアプローチしていない。

Q. PM事業の現状と今後の見通しはどのようになっているか？

A. 今期でPMが終了する案件が複数ある。保有物件やML物件の増加に伴い、物件売却後にPMを受託する案件は増加しているが、従来型の小規模かつ長期間の案件は今後整理していく方針である。現在、ポートフォリオの入れ替えを進めており、期末までに全体像を明確にする予定である。

Q. 決算説明資料P.16に記載されている保有物件における満室時の年間想定賃料の合計が約10億円に増加している理由は何か？

A. 保有物件数の増加が主因である。ただし、この10億円が即時に全額収益化されるわけではなく、建設中や満室稼働前の物件を含むため、今期に収益貢献するのは全体の3分の1程度である約3億円強と見込んでいる。

Q. 3Qの設計・施工におけるフロー粗利が若干増加した要因は何か？

A. 幡ヶ谷の横森製作所旧本社ビル再生PJによるものであり、当該PJは来期1Q完成予定であるが、3Qに計上された粗利800万円は原状回復工事など小規模工事によるものである。

Q. 今後、仕入れが現在の計画を上振れる可能性はあるか？

A. 現行の中期経営計画の達成には不要であるが、来期以降さらに高成長を目指して仕入れを進める場合は上振れる。なお、その際は増資が必要になると考えている。年30％以上の成長を継続することで計画の前倒し達成が見えつつあり、中期経営計画の見直しと合わせて増資を本格的に検討する段階に来ている。

Q. 増資の主な目的は、フロー粗利の拡大ではなくストック粗利の積み上げという認識で良いか？

A. その認識で問題ない。資金調達の最大の目的は優良物件を売却せず保有し続けることであり、ストック粗利を安定的に積み上げる点にある。増資は、フローへの依存を抑制してフローとストックの比率を7対3程度で維持するための資金確保策として検討している。

Q. 仕入競争が激化する中、現在の市場環境をどう捉えているか？

A. 仕入競争は激化し、仕入価格は上昇傾向にある。多くの事業者は古い物件を解体前提で評価するが、当社は再生前提で取得することで競争を回避し有利な条件を確保している。近年は金融機関も古い建物の有効活用に理解を示し、融資が得やすくなったことも追い風である。他社の二歩先を行く戦略を意識している。　

当社は再生物件を売却する際に40～50％の高い利益率を確保できており、現在はこの再生戦略が奏功していると考えている。
さらに、今後は私募ファンド設立も検討しており、ファンドによる運用後に物件を買い戻すことで、価値ある物件を手放さず資産循環と拡大を図る方針である。

Q. 私募ファンド設立時期はいつ頃を想定しているか？

A.私募ファンドは60億円以上の規模になるため、2026年9月期に私募ファンドを設立する場合、私募ファンドへ売却する保有物件が多く、業績への影響が大きくなってしまうため、設立時期は売上がより大きくなるタイミングで設立するのが適切と考えている。
なお、2026年9月期は既に中期経営計画の達成見通しがついているという観点でも、私募ファンドの設立を急ぐ必要はないと考えている。

Q.決算説明資料P.23に記載のとおり、2026年9月期の売上の90％は前期以前に獲得済の物件による売上構成であるが、新規獲得物件の仕入については更に進めていくのか？

A. 2026年9月期の売上はほぼ計画を達成見込みであり、今後の仕入れは初期投資により短期的に利益を押し下げる可能性があるが、2027年9月期以降の業績に貢献することになるため、引き続き進めていく。

Q. 事業拡大におけるボトルネックは何か？

A. 人材については上場効果により採用が容易となり、一部事業整理も進んでいるため大きな課題ではなく、ボトルネックは資金面である。
十分な資金があれば物件を購入し利益を継続的に創出できると考えており、中期経営計画最終年度である3年後を見据える上でも資金調達やオフバランス戦略が重要であり、私募ファンド組成やJVの推進、新規事業を担う専門部署設置も検討している。

Q. サイバーエージェントとの提携の進捗状況はどうか？

A. 来期中に共同プロジェクトを公表できるよう協議を進めている。具体的なIP活用方法は検討中であるが、定期的に協議を重ねている状況である。