株探　バフェット・コード

スピーカー: CFO
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Q.金利上昇のキャップレートへの影響を踏まえた、今後の仕入れ及び販売の見通しはどのようになっているか？

A.金利の上昇により、PLへのインパクトは1億円から2億円程度の影響がある。物件価格が高騰しキャップレートが低下している中で、イールドギャップは圧縮傾向にある。
物件の取得競争は、今後のインフレ下における賃料及び物件価格の上昇を織り込んでいるプレイヤーにより激化している。販売については、売却しやすい環境ではあるものの、更なる価格上昇への期待感もあり、価格設定が難しい。現在は上場企業として年間の利益目標を達成することを重視している。

Q.現在の年度ごとにしっかりと成長した業績を出し続けることの優先度が高いという認識で良いか？

A.その認識で問題ない。基本方針として増収増益を続けていくことを重視している。

Q.直近の仕入物件の構成や価格帯について、過去と比較して変化はあるか？

A.ここ1年はオフィスに注力しており、特に2025年上期の仕入れはほとんどオフィスを購入した。オフィス回帰は予想通りであり、都心の中規模不動産は新築供給がなく需給がタイトで賃料も上昇している。なお、ホテルや住宅等もいい物件があれば、仕入れの検討対象としている。
なお、昨今の傾向として最も変化したのは、再開発素地の取扱いである。建築費高騰によりデベロッパーがすぐに着工できない中、デベロッパーが数年後に取り壊す前提での仕入れを行っているので、当社も先回りして仕入れることがある。

Q.再開発素地のような築古物件の場合、再開発が行われるまではどのように物件を管理するのかか？

A.再開発素地の場合、従来のようにエレベーターホールや外壁を改修するといった本格的なバリューアップは行わないことが多い。普通借家契約ではなく定期借家契約で巻き直すなどして物件を管理している。

Q.決算説明資料P.18に記載の3Q末時点の物件数と、2QのFACTBOOK物件一覧を数え上げた場合に1件差異があるが、その理由は何か？

A.創業当初に購入したマンションの1室が物件として含まれており、個人情報等の観点からFACTBOOKのSegmentの物件一覧には掲載していないが、合計数には含まれており、合計は28件で一致している。

Q.2Q、3Qの利益率が比較的低い理由は、1Qに利益率の高い物件を売却したため、資産構成を調整したという認識で良いか？

A.その認識で問題ない。2025年12月期は1Qに利益率60%超の物件を売却できたため、2Q、3Qはある程度利益率の低い物件を売却しても問題ないという判断があった。

Q.10月末に実施したエクイティ型クラウドファンディングの募集と今後の募集の見通しはどのようになっているか？

A.2024年は5、6件の案件を検討したが決済に至らなかったこともあり、2025年は必ず1件実施するという目標のもと実行した。
募集背景として、不動産投資の裾野を広げるというクラウドファンディング事業の当初の目的があり、不動産の魅力はエクイティ型にあると考えているためである。また、STO(=Security Token Offering)案件が組成できていない中で、STOと近いスキームであるエクイティ型のスキームについて知見を蓄積するという意図もあり、今後もSTO案件の組成に向けた足掛かりとして進めていく方針である。

Q.AUMが伸び悩んでいるように見えるが、アセットマネジメント事業の現状とAUM増加に向けたアクションはどのようになっているか？

A.AUMが減少した理由は2点あり、1点目は過去に受託した案件について、当社の優秀なアセットマネジメント部門がバリューアップを完了した結果、意図せず早期に売却できてしまったことが要因である。
2点目は、アセットマネジメントで扱う数百億円規模の物件において、ファンド等との取得競争が激化しており、入札で競り負けたことが挙げられる。
なお、足元では投資家との目線の擦り合わせも進み、パイプラインは増えてきている。AUMとフィービジネスを増やすという方針に変わりはないため、経験の蓄積に加え市場での認知拡大を図ることが肝要と考えている。

Q.機関投資家との1on1ミーティングの件数や、スポンサードレポートの効果はどのようになっているか？

A.10月にアストリス・アドバイザリー・ジャパンによるスポンサードレポートを発行してからは新規の面談も入るようになったが、数件程度である。アストリス・アドバイザリー・ジャパンは海外に強いと評判であり、ネイティブが執筆したレポートを和訳したものであるため、日本のスポンサードレポートに対しての感覚とは少し異なると感じつつも、現在はその効果に期待している。

Q.直近の投資家とのコミュニケーションの中で話題になるテーマにはどのようなものがあるか？

A.主に3点ある。1点目は仕入環境についてであり、仕入環境はひっ迫しているが、取得すべき物件は取得できている。
2点目は子会社のひらまつについてであり、2Qに引き続き3Qも赤字であった。去年の7月の取得から1年が経過し、1年目は静観していたが、2年目から当社の要望を伝えた上で、改善を促している。
ただし、ホテルの建設ラッシュや人件費の高騰等、競争環境が厳しく、2026年12月期も損益は均衡すると見ている。
3点目は4Qの業績見通しに関するボラティリティの高さについてであり、2025年12月期の3Qに契約して4Qに売却予定であった物件が流れた影響で、例年よりも決算数値の変動幅が大きくなった。

Q.2026年12月期の経営テーマや注力したいポイントはどのようになっているか？

A.2025年12月期4Qは計画の達成に向けてバタバタしているため、来期は1Q、2Qに大型案件を確実に計上し、業績を達成したいと考えている。
エクイティ型クラウドファンディングを1、2件実施したいと考えている。
アセットマネジメント事業についても契約の見通しが立っている案件がいくつかあるため、順調に積み上げていきたいと考えている。

Q.株価が急激に上昇するようなインパクトのある通期計画の作成とその達成は難しい状況か？

A.来期は中期経営計画の2年目であり、2025年12月期の着地と2027年の目標値の間で実績を積み上げていく期間であるため、例年通りの計画を現時点では予定している。

Q.株価のバリュエーションが低い点についてどのように考えているか？

A.当社は、過去のトラックレコードから見て取れるようにコンスタントな成長を志向しているため、成長性をもっと評価してもらいたいと考えている。収益性の高さは投資家から一定評価をもらっているものの、市場からは不動産セクター全体のリスク視点で見られており、低い評価に留まっている。

Q.アナリストのカバレッジ状況に変化はあるか？

A.大きな変化はないが、新規の投資家からの面談依頼が入ってきている。大手証券のアナリストも、ジュニアクラスのアナリストが担当することが多い。海外投資家については、シンガポールや香港系のファンドからは関心を持たれているが、欧米系からは接触が少ないため、アストリス・アドバイザリー・ジャパンのレポートをきっかけに面談が増えることを期待している。