株探　バフェット・コード

スピーカー: CFO
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Q.2025年12月期3Qまでの業績をどのように評価しているか？

A.営業利益は期初計画を上回り、業績修正を行うほど好調に推移している。仕入れに関しても、4Qで160億円超の仕入れを決済できる見込みであり、期末残高も前年より大きく増加する予定であり、BSを過度に膨らませずとも十分な業績達成が見込める順調な状況である。
収益性が良好な状態は今後も続くと考えられるため、2026年、2027年の業績達成にむけても順調に積み上げができている状況である。

Q.収益性が期初の想定よりも良好な要因は何か？

A.市況が想定よりも強く推移していることが大きな要因である。期初時点では金利上昇リスク等を考慮して売上総利益率を低く見積もっていたが、実際には金利上昇が緩やかであったこと、また都心3区(=千代田区、中央区、港区)・5区(=3区+新宿区、渋谷区)を中心とした賃料上昇が堅調であることが収益性を押し上げている。

Q.金利上昇局面において、キャップレート（=期待利回り）の変動は起きているか？

A.現時点ではキャップレートの上昇は見られず、供給側が値上げを行っても、投資家側は賃料上昇等を加味することで、同水準での購入を続けている状況である。なお、来年度も同様の状況が続く見通しである。

Q.開発案件の売却について、ファンド×バリューアップ型として売却する場合、自社で保有する場合に比べて収益性は低くなるのか？

A.その認識で問題ない。ファンド形式ではエクイティを折半し、リターンは持分に応じて減少するので、収益性自体は低くなる。

Q.3Qにおいて売上が計画より一部期ズレしているが、それ以外の事業の進捗はどうか？

A.南麻布の物件（約120億円超）の売却を4Qから3Qに前倒ししたが、その要因を取り除いても進捗は順調である。2Qから3Qへの期ズレ案件や、期初には計画外であった期中仕入れ・期中売却の物件もあり、ネットでは計画対比で1件の上振れとなっている。
アセットマネジメント事業に関しても、3Qに受託した箱根仙石原ホテルやウエリスアーバン水天宮前の案件に係るアップフロントフィーが売上に寄与している。

Q.アセットマネジメント事業におけるアップフロントフィーの仕組みと規模感はどのようになっているか？

A.ファンドの組成時に報酬としてアップフロントフィーが発生し、その後、期中に運用報酬(アセットマネジメントフィー)が発生し、売却時にも想定利回りを上振れた場合に成功報酬が発生するケースがある。
アップフロントフィーの料率は案件の難易度によるが、当社は開発段階から関与しており数字としては高いケースで約1.5％となっており、1%や0.5%のケースもある。また、なお、期中のAMフィーは一般的に0.5%前後である。
4Qにかけて、アップフロントフィーは剥落するが、アセットマネジメントフィーは発生する想定である。なお、4Qで受託する案件があれば、追加でアップフロントフィーが発生することになる。

Q.四半期ごとの売上総利益率の推移について、改善傾向にあるという認識で合っているか？

A.その認識で問題ない。1Qはコストコントロールが奏功し、2Qおよび3Qは物件が想定以上に高く売却できたことにより、売上総利益率が好転している。

Q.販管費の投資状況と採用活動の進捗はどのようになっているか？

A.採用活動は順調に進んでいる。コスト面については、採用が年度の早いタイミングで完了する前提で、採用費や人件費を考慮した保守的な計画としていたが、コストコントロールにより計画内で、売上規模に対して抑制された状態で推移している。

Q.他に投資家からよく聞かれる質問はあるか？

A.11月27日に発表した公募増資について聞かれることがある。従前の説明どおり、足元の投資機会が見えてきたことで公募増資を行なっており、取得した資金を活用して来期移行の投資を加速させようと考えている。

Q.公募増資の調達額（約2,200百万円）は中計達成に向けて十分な規模であるか？

A.必要最低限の規模で実施したという認識である。安全を見てより多く調達することも可能であったが、過剰な調達は資本効率を悪化させるため、現在の良好な市況と在庫回転率を鑑みて、この規模が適切であると判断した。
そのため、現時点では2027年12月期までの中計期間において、追加の増資は予定していない。

Q.プライム市場への上場を見据え、流通株式比率を高めるための施策はどのように考えているか？

A.流動性の向上については議論しているが、優先順位としてはまず業績を向上させて時価総額を上昇させることに注力している。株式数を増やすことによる流動性向上よりも、株価を上昇させることを優先しており、現段階で流通株式比率を高めるための施策を急いで行う考えはない。

Q.2025年12月期の通期見通しについて、4Q単体での黒字化は可能か？

A.期初の通期営業利益計画を3Q時点で達成しているが、11月27日に公表した修正予想のとおり、4Q単体でも約800百万円の営業利益を確保する見込みである。

Q.現状の好調な業績を踏まえ、中計目標（CAGR 26%成長）を前倒しで達成していく考えはあるか？

A.CAGR 26%の成長は最低ラインとして考えている。そこからの上振れについては、物件ごとのバリューアップ余地によって判断するため、今期中に売却するより来期まで持ち越してバリューアップした方が、利益率が上昇すると判断すれば、無理に売却せず来期に回すケースもある。
なお、中計の目標達成のための売却調整は行なっておらず、あくまでプロジェクトごとの収益最大化を優先している。

Q.今後のコスト投下（採用やDX等）はどのように考えているか？

A. 不動産運営事業は事業拡大に伴い毎年5名程度の増員を見込んでいる。不動産開発事業については新卒採用を3〜5名程度とリファラルによる中途採用を適宜行っていく。
また、株価向上に向けたIR関連費用や、バックオフィス等の生産性を高めるためのDX投資には積極的にコストを振り向けていく方針である。

Q.金融機関との取引状況について、特定のメインバンクを持たず分散させている意図は何か？

A.特定の銀行に依存せず、約30行以上の金融機関とまんべんなく取引を行い、残高を積み上げる方針をとっている。メガバンクは規模の大きい案件や全国対応でのメリットがあり、地方銀行は金利面でのメリットがあるため、それぞれの特性に応じてバランスよく取引を行っている。