5532 リアルゲイト 1Q後取材 20260206
2026/03/19
2026/04/08
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スピーカー: CEO
P/E 23.4x P/B 4.38x (取材記事公開日現在)
Q.第1四半期の業績は計画対比でどのようになっているか？
A.現在のところ、前回の通期決算時に出した計画通りで、順調に推移している。特に仕入については、非常に順調であることを強調したい。
Q.「（仮称）渋谷区上原再生プロジェクト」の物件（2月2日発表）を仕入した理由は何か？
A.当該プロジェクトの物件は5,000平米規模で、当社の仕入の中では大規模であると言えるが、市場相場よりもやや割安でマスターリースできる物件であったため、仕入を実施した。
Q.第2四半期の業績見通しはどのようになっているのか？「（仮称）渋谷区上原再生プロジェクト」の件の影響も組み込まれているのか？
A.先行投資が増加するため、営業利益が若干少なくなる可能性があるが、この点も計画に織り込んでおり、順調に推移する見通しである。なお、前述の「（仮称）渋谷区上原再生プロジェクト」については、来期以降の業績貢献となるため今期には影響しない。
Q.直近のお知らせを見る限り、前期第1四半期と比べて今期第1四半期の仕入は少なかったように見えるが、この理由は何か？
A. 前期第1四半期よりは少ないが、通期では前期より多く計画している。仕入は計画通り進めており、四半期ごとの増減はタイミングの問題と見て良い。先行投資の四半期ごとの計画にも合致している。
Q.決算説明資料P.21に記載のホテルビジネスについては、売上はどのように計上される想定か？
A.ホテルビジネスは全てが保有物件ではなくマスターリース等も含まれているが、いずれもストック収入として計上される予定である。
Q.現在保有しているオフィスビル等と異なり、ホテルビジネスはADR（客室平均単価）の変動があるため、売上に季節性が出る可能性があるという認識で良いか？
A.その認識で問題ない。ダイナミックプライシングを導入しているため、総合的・長期的な事業収支で見ていく必要があると考えており、微調整しながら売上の季節性を抑えていく。なお、ホテルビジネスは始動したばかりで、今期の業績にはほぼ貢献せず、来期以降に影響してくる見込みである。
今後のホテルビジネスの事業展開については、当社にはオフィスなどの既存事業があることから、成長が見込めればそのまま伸ばしていくが、見込みが悪化した場合は売却・撤退も柔軟に検討していく。
Q.ヒューリックとの提携について、JVへの出資は5％と発表されているが、業績への貢献はどの程度を想定しているのか？
A.JVへの出資は5％に留まっているが、投資収益は物件ごとの持分割合に応じて計上される。当社単独で物件を取得する場合は財務状況を踏まえると、20～30億円が目安としており、JVにおける物件ごとの持分割合についてもこの規模が目安となる。
また、短期的には持分割合の大きさよりも、大規模な物件に共同持分を得て管理の手間を減らせる点、物件に対する工事費の額が大きくなる点が収益へ大きく貢献する見込みである。
ただし、本件に関しては、早くても来期以降の業績貢献見込みである。
Q.ヒューリックとの提携では、両社にどのような具体的なメリットがあるのか？
A. 昨今の建築費高騰によりヒューリックは現在の新築重視の潮流に危機感を持っており、当社との提携を通じて革新を図る決意をし、当社の築古物件再生の能力を活かすことで、従来対象外としていた旧耐震、築古等の物件が新たな取得対象になり、収益機会が拡大する。
一方、当社側は単独では取得困難な大規模の物件に出資し、工事等ができる。今後、ヒューリックの保有する物件についても、建築費の高騰によって新築/建替が難しくなっていることも踏まえ、一部の物件については、JVを活用した再生も検討している。
Q.事業提携でなく、共同出資によるJV設立という協業体制を取った理由は何か？
A.事業提携では当社の収益機会がPM（プロパティマネジメント）や建築に限られるなど、領域が少ないが、今回の提携では、出資を通じてより広い領域にコミットし、前述のとおり、大規模な物件の取扱いも可能となったため、利益への貢献が大きい。
Q.投資家からの今回のJV設立に関する反応はどのようになっているか？
A.従来の投資家、特に機関投資家からは、自己資本の規模から小規模物件までしか扱えないのではないかと懸念の声が寄せられていたが、資本を持つヒューリックと提携したことで、この懸念が解消され、成長が後押しされると評価されている。
Q.JV設立から現在までの立ち上げ状況はどのようになっているか？
A.ヒューリックは大手でありながらスピード感があり、現時点では順調に立ち上がっている。物件取得に関するリリースも遠くない時期にリリースできる見込みである。
Q.ヒューリックとのJV設立を受けて、中期経営計画への影響はあるか？
A.2031年9月期の目標としている営業利益50億円達成のために、JVやファンド設立は中期経営計画に織り込まれている。しかしながら、仕入が想定を上回って順調であり、中期経営計画の数字に関しては、修正する可能性も考えている。
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