146A コロンビア・ワークス 1Q後取材 20260519
2026/06/03
2026/06/03
Disclaimer
この取材ノートは投資の参考となる情報提供を目的としたもので、掲載企業の株式 (有価証券) についての投資判断あるいは有価証券の価格やリターンに対する動向に関する助言を行うものではありません。
当取材ノートに投資勧誘を意図するものはなく、投資の決定はご自身の判断と責任でなされますようお願い申し上げます。
取材ノートに記載された内容は取材時の内容・取材ノート原本を一言半句違わず記載しているものではなく、話の流れ等が分かりやすいよう幾らか加筆している部分がございます。ご了承ください。
また、取材ノートに記載された内容等は取材・作成時点のものであり、正確性・完全性を保証するものではなく、今後予告なく修正、変更されることがあります。
大きい変更があった場合は再投稿という形で新しく上げ直すよう努めます。
※こちらの取材ノートは 企業様検閲済み となっております。
スピーカー: IR
P/E 5.0x P/B 1.20x (取材記事公開日現在)
Q. 1Qの業績をどのように評価しているか？
A. 概ね計画通りの進捗であり、物件の仕入れに関しても順調に推移している。今期の仕入れと工事費を合わせた投資は1Qに比較的寄っているが、昨年末から見えていたパイプラインの決済を迎えたためであり、計画に対して上振れも下振れもなく順調に進捗していると評価している。
Q. 2Q以降の業績見通しはどのようになっているか？
A. 決算説明資料P.11に記載のとおり、2Q計画物件の販売時期を一部調整しており、４Qに100億円弱の比較的大型な物件の販売見通しが立っているため、売上と営業利益のいずれについても下期偏重の計画となっている。
Q. 1Qの決算発表後、株価が低調に推移している理由をどのように分析しているか？
A. １点目は、前述のとおり、下期偏重の計画へ変更したことと、1Qの業績が通期計画に対して20%弱の進捗率となっていたことから、期初計画の達成確度に関して市場から警戒された可能性がある。
２点目は、中東情勢、金利上昇、建築資材高騰等のマクロの外部環境リスクを受けて、物件の竣工や販売タイミングの遅延リスクに対する警戒感が増しているためと考えている。
Q. 今期竣工予定物件の工期はどのような状況になっているか？
A. 資材調達等はおおよそ完了しており、竣工時期がほぼ確定している物件の売上のみを計画に織り込んでいるため、少なくとも今期については、問題なく進捗していくと考えている。
Q.下期以降に発注・着工する物件に対するマクロ環境の影響はどのような見通しとなっているか？
A. 今後の発注に関して、工期をゼネコンに確認しても、影響が読みづらいという回答が多く、工事の遅延はリスクの一つとして認識している。
一方で、足元の建築原価は上昇しているが、計画策定時点で構造的に上昇していく前提を置いていたため、業績への大きな影響はないと考えている。なお、総工費の20%程度を占めるナフサ関連の資材価格が仮に2倍になったとしても、建築原価全体への影響は2%の増加に留まると見積もっている。
Q. 工期の遅延は資材価格の高騰よりも人手不足が主な要因ということか？
A. その認識で問題ないが、計画には織り込んでいるため、計画からの下振れリスクとしては捉えていない。なお、建築業界における人手不足は継続的な課題であるため、当社としては、開発案件の比重を少し落として、比較的工期が短い既存物件のバリューアップに注力する戦略をとっている。
Q. 足元の物件に対する投資家の投資意欲についてはどのように評価しているか？
A. 投資意欲は引き続き旺盛であるが、金利上昇が想定される中で、物件やエリアの選別が進んでいるように見受けられる。当社の賃貸物件は借主の入れ替えタイミングで賃料を上昇させており、足元も利回りを確保できているため、投資意欲の鈍化は見られていないが、住宅街エリアでは賃料に頭打ち感が出てきている。一方で、都心3区（千代田区、中央区、港区）や都心5区（都心３区＋新宿区、渋谷区）の物件需要は引き続き強いため、投資家もそこに集中している状況である。
Q. 物件の仕入れは都心5区を中心とした好立地に集中しているという認識で良いか？
A. 東京都内に限れば、都心5区を中心としつつ、都心5区以外の好立地物件も含めて仕入れており、1Qの東京都内の仕入物件は、港区西麻布、新宿区北新宿、世田谷区千歳台、台東区入谷、港区三田等、都心の好立地物件で構成されている。
なお、最近は観光資源のある地方のホテル用地の仕入れも増加している。
Q. 1Qの売上総利益率が計画を上回った理由は何か？
A. 原価を保守的に見積もっており、計画ほどの原価が発生しなかったためである。
Q. 1Qの販管費が計画を下回った理由は何か？
A. 物件売買にかかる租税公課や支払手数料等が1Qでは想定ほど発生しなかったことが大きい。なお、これらの費用は通期では消化する見通しである。
また、賃貸管理等で使用する広告宣伝費や、採用関連の費用等も未消化となっている。これらの費用も通期では消化する見通しであり、業績の上振れ要因になるとは想定していない。
Q. 不動産運営事業の業績はどのように評価しているか？
A. 開発規模の拡大に伴って賃貸管理戸数とAUM(=運用資産残高) が増加していることに加え、 外部受託の積み上げも順調に進捗しており、当社が提唱する不動産エコシステムが機能しつつある。
また、賃貸管理では3Qには比較的大型の受託を控えており、今後も順調に成長していくと考えている。
Q. ファンド型の開発案件が増えることにより、開発ペースは早まる見通しか？
A.急激に変化するわけではないと考えているが、ファンド型案件の組成によるオフバランス化によって、再投資が可能となり、資金効率と回転率が向上するため、開発ペースは早まりやすい状況にあると考えている。
Q. 開発型SPCでは協業先からの出資金を活用する形になるが、協業先の資金拠出や社内意思決定に時間を要し、案件の組成や進捗が遅れるリスクはないか？
A. 現在のところ、資金拠出に関する不安や懸念はなく、SPCの組成は順調に進んでいる。出資元の多くは、不動産部門をノンコア事業と位置づけている事業会社であり、立地等の条件が良いプロジェクトであれば、協業先の出資判断も含めて問題なく進むと想定している。
コメント