株探　バフェット・コード

スピーカー: CEO
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Q.2026年9月期2Qの業績をどのように評価しているか？

A.2Qについては販売が順調に推移したと考えているが、国内在住の海外投資家の需要はまだ回復しきれていない。
一方で、地方の事業会社が積極的に東京の不動産を購入しており、この需要は今後も継続していくと考えている。

Q.顧客である地方の事業会社と海外投資家では、属性にどのような特徴があるのか？

A海外投資家の顧客は意思決定が非常に早く、これまで地方の顧客が検討していた物件も、先に海外投資家取得するケースが多かった。また、海外投資家は購入金額も伸びるケースが多いと認識している。
一方、地方の事業会社の場合は銀行との話し合い等もあるため検討が緩やかであり、販売に時間がかかる傾向が強いと考えている。

Q.地方の事業会社向けの販売に時間がかかるという課題は、どのように対応する方針か？

A.物件のアナウンスを早めることによって懸念は解消されると考えている。一方で、物件を早く案内するためには、工期通りに建築を終わらせる確度を高めることが重要である。なお、現時点では販売長期化による業績への影響は出ておらず、販売構成の変化も生じていない。

Q.建材の高騰や調達不足が懸念されるが、工事の価格や進捗状況はどのようになっているか？

A.水回り関係の什器については、工事会社からしっかりと見積が提示されており、影響は出ていないと考えている。
一方で、屋上やバルコニーの防水、タイルの目地のコーキング等の塗装関係については、シンナーが不足しているため、下請けからの見積が遅れているプロジェクトもあるが、現時点で大きな問題ではない。また、塗装関係は工事全体に占めるウェイトが高いわけではなく、原価への影響は限定的のため、十分吸収できる範囲であると考えている。
なお、中古リファイニング事業においては、資材の調達や職人の確保は問題なくできている。

Q.材料の高騰はどのように吸収する方針か？

A.コスト上昇分についてはリーシングの賃料上昇や、販売価格への転嫁によって吸収したいと考えている。

Q.2027年以降の住宅資材の調達環境はどのような見通しか？

A.中東情勢により、原油が入ってこないことを懸念しているが、サプライチェーンが崩れることで、住宅資材よりも一般消費財等への影響が大きいのではないかと考えている。
一方、住宅資材については代替品の開発も進んでいるため、代替品によって補えるかどうかがポイントであると考えている。

Q.調達環境に対する体制や情報収集はどのように行っているのか？

A.社内では足元の資材調達やゼネコンの確保についての議論に集中している。中期的な見通しについては、事業ポートフォリオの配分を見直し、リファイニング事業に人材や資金を増やしていくという方向で議論を進めている。

Q.足元の株価が上昇している要因についてどのように分析しているか？

A.当社の取り扱う小規模な物件は事業期間が短く、在庫回転が速いという点が他社にない強みだと考えている。また、新築開発だけでなく、中古や空き家の再生事業も育てており、資材調達に関連するリスクについて、そこでカバーしていくという計画も評価されていると考えている。

Q.下期の仕入の見通しはどのようになっているか？

A.当面は仕入と販売のバランスを取った体制に移行するため、下期の仕入はハイペースに仕入れを行っていた上期よりはペースが落ちると考えている。ただし、棚卸資産は減少に向かうわけではなく、2Q比で横ばいから微増のトレンドになると試算している。

Q.「その他」の棚卸資産が前四半期比で37.78億円増加しているが、どのような物件を仕入れたのか？

A.ホテル2棟、物流施設1棟、および商業施設が含まれている。なお、「その他」の領域は案件ベースで対応していく方針であり、2Qは偶発的に増えたという認識である。

Q.仕入の競合状況はどのように認識しているか？

A.リファイニング物件のマーケットについては仕入れ価格が少し過熱気味であると考えている。一方、土地全般については、銀行が融資先を厳選する動きが出てきているため、少し落ち着いている可能性がある。

Q.2Qの資産コンサルティング事業の業績をどのように評価しているか？

A.売上が112.82億円と好調に推移しており、需要が非常に強いという認識である。また、売却先がデベロッパー等であるため、土地オーナーに対する価格調整を含め、出口や販売先の様子を見ながら事業を進められることから見通しも立てやすく、今後も成長できると考えている。

Q.資産コンサルティング事業は仕入と販売が同一四半期となる案件が含まれるか？

A.その認識で問題なく、元のオーナーが不動産を保有したまま契約をまとめ上げる同日決済の案件も含まれている。したがって、貸借対照表に棚卸資産として計上されていない潜在的なパイプラインも相当数存在する。

Q.潜在的なパイプラインの確度はどのようになっているか？

A.交渉の確度を見極めるのは非常に難しいが、年間計画を立てる際にある程度計上できると想定している物件はある。

Q.3Q以降も粗利率は変わらない見込みであるという認識で良いか？

A.その認識で問題なく、当初保守的に見積もっていた粗利率を高められるように取り組んでいる。

Q.販管費が2025年9月期4Q水準となっているが、どのような状況か？

A.2025年9月期4Qの販管費にはプロジェクトに紐づかない期末賞与が含まれていたが、2026年9月期2Qはプロジェクトに紐づく売上連動型のインセンティブが多くなっている。なお、売上連動型のインセンティブは物件の販売が完了する都度集計し、毎月の給与とともに支給している。
また、期末の賞与支給もあるため、人件費等の販管費は4Qに偏ると想定している。

Q.AI Dynamics事業について、売上構成はどのようになっているのか？

A.月額料金と導入時の初期費用で構成されており、初期費用よりも月額料金の比率の方が高い。

Q.AI Dynamics事業は立ち上がりが早い印象だが、どのような状況か？

A.2025年末に大幅なバージョンアップを実施したことで、大手企業の導入が増加している。従来は少人数プランで企業あたり月額2万円から3万円程度であったが、大手企業では月額30万円程度を獲得できている。MRR（＝月次経常収益）は1Qよりも2Qの方が伸びており、MRRは、現在800万円弱まで成長している。
ただし、収益化ペースは計画からは少し遅れているため、大手企業の囲い込みを進める方針である。

Q.最後に投資家に伝えておきたいことはあるか？

A.東証プライム市場への変更について、6月末までに上場市場区分変更承認を受けられれば7月末のTOPIXに組み入れられる。
(注.取材実施後の6/8にプライム市場変更承認、6/15市場変更)
また、8月末のTOPIXの組み入れ基準変更後も、現在の流通時価総額の水準であれば、TOPIXに組み入れられると考えている。