3252 地主 1Q後取材 20260604
2026/07/01
2026/07/01
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スピーカー: IR
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Q.1Qの業績をどのように評価しているか？
A.2月の期初計画発表時の決算説明資料でも示している通り、2026年12月期の利益計上は4Qに偏重する見通しであり、前年同期比で減収減益となったが想定通りの進捗である。
Q.1Qの仕入状況はどのようになっているか？
A.通期で1,000億円以上の仕入目標に対し1Qで278億円の仕入を達成し、順調と評価している。特にJINUSHIリースバックの仕入が47.9%を占めている点は、東証改革の影響を含め、企業によるCRE戦略見直しの潮流が続いていることを示していると捉えている。
Q.JINUSHIリースバックの仕入に季節性はあるのか？
A.大きな季節性はない。決算対策のため不動産売却を検討されるケースも存在はするが、季節を問わない売却ニーズが多数存在する。
Q.決算説明資料において、仕入を契約ベースと計上ベースでそれぞれ開示している理由は何か？
A.不動産取引の場合は、売買契約から決済（BS計上）までの期間にばらつきがある。実際に仕入が完了した時点を示す計上ベースに加え、投資家向けの先行指標として契約ベースの仕入状況も併せて開示している。
また、契約ベースでは決済前の案件等も含まれるため、販売用不動産と固定資産の内訳を円グラフで示しているが、計上ベースでは仕入が完了しそれぞれの科目に計上されているため、グラフを分けて開示している。
したがって、契約ベースと計上ベースで内訳にはズレが生じているが、日本の不動産取引においては、売買契約締結後に解約になることは少なく、契約ベースを実質的な仕入状況と見て問題ない。
Q.販売用不動産と固定資産の違いは何か？
A.当社は土地のみに投資をする企業であり、販売用不動産・固定資産のいずれも、テナントと契約済みの底地である。仕入から売却までの期間が概ね1年～1年半程度である不動産投資事業として仕入れた土地は販売用不動産として計上し、収益安定のため、長期保有して賃料収入を得る不動産賃貸事業（長期賃貸事業）の土地を固定資産として計上している。
Q.フロービジネスの売上高総利益率が前期通期比で微減となっている点をどのように評価しているか？
A.売上高総利益率は想定通りの水準である。当社の商品の主な売却先は、グループで運用する「地主リート」であり、仕入時に地主リートの取得目線を把握しているため、計画した売却価格から大きく乖離する事態は発生していない。なお、外部売却時の価格は上振れる傾向にある。
また、当社は在庫リスクを極小化するため、借地料をお支払いいただくテナントと契約した上で、土地の仕入を行っているのが大きな特徴である。仕入時点で商品のNOI利回りをほぼ確定できるため、しっかりと利益を確保したうえで早期に売却し、次の仕入に売却資金を活用する高回転型のビジネスモデルを構築している。長期保有による値上がりを待つことは、一定のリスクを抱えることにもつながるため好まない。尚、売却益であるキャピタルゲインは案件の個別性が強く、ばらつきがある。結果として、前期と比較して差異が生じることもあるが、想定通りである。
Q.購入する地主リート側の投資家から見た場合、地主のフロービジネスの売上高総利益率の高低はどのように評価されるのか？
A.当社の売上高総利益の高低は、地主リートの投資家にとって大きな問題にならないと認識している。地主専業として、底地に特化して案件を開発・供給している上場企業は国内では当社のみであり、スポンサーの地主の物件供給力が地主リートの評価にもつながっている。底地の価値が高まるなか、市場に既に流通している既存の底地を購入するよりも、当社が開発した底地を取得するメリットは大きい。また、当社が開発する商品（底地）は、長期安定の商品として投資家が安心して投資できるよう、これまでの当社のノウハウを踏まえた契約としているため、地主リートも安心して取得・保有しやすい。
Q.外部に売却すれば価格が上振れるにも関わらず、主な売却先が地主リートである理由は何か？
A.当社のビジネスモデルにおいて、事業パートナーと位置付けるテナントの信頼を獲得するには、地主リートが「安定地主」としての役割を果たすことが非常に重要である。地主リートが長期にわたり底地を保有し、安定地主として存在し続けることで、テナントは安心して当社と取り組むことができる。だからこそ、当社の成長には地主リートの拡大が不可欠であり、他社との大きな差別化になっている。アセットマネジメント・フィーや短期的な収益性のみを目的としているのではなく、ビジネスモデルの根幹を担う「地主リートの成長とともに日本の大地主を目指している」のが当社である。
Q.中東情勢等による市場環境の変化はあるか？
A.当社は土地のみを取り扱っており、上物の工期に遅れがあっても契約に基づき賃料が発生するため、中東情勢の影響はない。
【関連資料】
2026年12月期第1四半期決算に関する主な質疑応答については、同社より5月28日開始済の「2026年12月期 第１四半期決算に関する質疑応答(Link)」もあわせて参照されたい。
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