5532 リアルゲイト 3Q後取材 20260701
2026/07/15
2026/07/15
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スピーカー: CEO
P/E 32.6 P/B 5.95x (取材記事公開日現在)
Q.3Qまでの仕入れ状況はどのようになっているか？
A.ヒューリックとのJV設立により50～100億円規模の物件を手掛けられるようになったことに加え、建築費の高騰や資材不足によって他社の競争力が低下していることも追い風となり、3Qまでに年間獲得目標である8件を前倒しで達成することができた。
Q.築古ビルや再生系物件の仕入れにおける競争環境はどのようになっているのか？
A.分譲マンション業者やハウスメーカー等がビル購入にシフトする動きはあるものの、これらの事業者が取得しやすいのは稼働中のビルや新耐震基準を満たす一般的なビルが中心である。そのため、当社が手掛けるような改修によって価値向上を図る築古ビルでは競合しにくい状況となっている。
Q.大手不動産会社が築古ビルの再生に参入してきているが、御社の競争優位性はどのように捉えているか？
A.築古ビルを改修して低コストで価値を高めて貸し出すためには、各行政との協議や改修に関する経験・ノウハウが重要である。当社は企画から改修、リーシング、運営までを一手に担っているため、スピードと事業推進力において優位性があると考えている。
Q.ヒューリックとの合弁会社HistoRyの設立により、事業推進にどのような効果をもたらしているのか？
A.JV案件においては同社が資金面を担い、当社が事業収支や建築面を担うことで役割分担を明確にしている。これにより、大手が単独で設計事務所等と連携して進める場合と比べ、より速いスピードで事業を推進することができている。
Q.ストック粗利の通期計画21億円は達成可能な見込みか？
A.ストック粗利は堅調に推移しているため、計画を上回って着地する想定である。なお、上振れ分は今後の物件獲得や人員採用等の先行投資に充てる予定であるが、金利上昇による負担も考慮し、純利益が計画を下回らないように先行投資をコントロールしていく方針である。
Q.採用環境はどのようになっているのか？
A.当社の知名度向上も寄与し、不動産経験者に関しては採用費用を大きくかけずに直接採用ができているが、建築や設計等の専門人材に関しては人手不足な状況が継続しているため、今後も採用に向けた投資と努力は必要であると考えている。
Q.人手不足への対応として、業務効率化に向けた取り組みは行っているのか？
A.保有物件を増加させる一方で利益率の低いPM(=プロパティマネジメント)案件等を終了させるなど、ポートフォリオの入れ替えを進めながら利益率と運営効率の向上を図っている。
Q.2026年9月期2Q決算説明資料P.17の延べ床面積には、JV案件の延床面積保有分も含まれているという認識で合っているか？
A.その認識で合っている。JV案件は持分に応じた賃料収入や物件売却益を得るモデルであるため、全体面積に当社の持分割合を乗じた持分相当面積を計上している。
Q.JV案件のPM収益は今後ストック収益として計上されるのか？
A.JV案件は2～3年後に売却することを目的としており、PM案件としてストック収益への貢献は限定的である。
Q.2026年5月に25億円の資金調達を実施した意図は何か？
A.資金調達を実施しなかった場合、新規物件獲得に向けて今期中に保有物件を売却して資金を確保する必要があったが、今回の資金調達によって売却時期を後ろ倒しすることができ、来期以降も営業利益30～40%成長を継続的に見込める体制を整えることが主な目的である。
Q.25億円の資金調達により、今後の物件規模が変化する可能性はあるか？
A.1件あたりの物件規模が大きく変わることはないが、自己資金が増加したことで借入枠が拡大するため、今後は総獲得件数や総獲得面積を伸ばしていく方針である。
Q.今後の自己資本比率はどのように推移する見込みか？
A.今回の増資により、自己資本比率は20%強に上昇しており、今期末はそれよりもやや低い水準での着地を想定している。一方、再来期初めにはML(=マスターリース)案件の長期リース負債が100億円規模で計上される見込みであり、新リース会計基準の下では自己資本比率が大きく低下する可能性があるため、一定程度の水準を確保しておく必要があると考えている。
Q.銀行との借入協議においては、どのような点が重視されているのか？
A.近年は事業規模の拡大に伴い、自己資本比率よりも総額の借入枠や物件ごとの担保力が重視されるようになっている。なお、売却可能な固定資産は担保として評価される一方、ML物件の償却資産や長期リース負債等は換金が難しく、担保評価の対象にはなりにくい。
Q.自己資本比率の今後の推移はどのような見通しか？
A.長期リース負債の影響を考慮すると20%程度を維持する考え方もあるが、借入余力がある限りは事業成長を優先する方針であるため、来期末の自己資本比率は16～17%程度の水準を維持したいと考えている。
なお、自己資本比率の回復が必要な場合は保有物件の売却により調整可能であるが、営業利益の年間40%成長を目指すため、物件はなるべく保有しておきたい考えである。
Q.HistoRyに関して、共同出資額1,000億円という目標の達成可能性をどのように考えているか？
A.現時点で仕入れている2件だけでも事業規模はかなり大きく、更にヒューリックが保有する物件の中でもHistoRyに組み入れ予定の物件も存在することから、3～5年程度で目標を達成できると考えている。
Q.HistoRyの業績は来期の通期予想に織り込む予定か？
A.来期から受託している設計収益が少しずつ計上される可能性はあるものの、本格的な再生工事の売上計上には時間を要するため、現時点では同社の本格的な業績寄与は来期の業績予想には織り込んでおらず、今後の中長期計画の中で段階的に織り込んでいく方針である。
Q.HistoRyで保有している2物件はいつ頃から売上が計上される見込みか？
A.JV1号物件は現在立ち退き交渉中であり、2～3年をかけて段階的に工事を進めるため、売上も徐々に計上される見込みである。JV2号物件は来年3月までリースバック契約となっており、その後に工事を開始する予定であるため、売上計上は再来期頃になる見通しである。
Q.HistoRyで取り扱う物件規模の大型化により、面積あたりの売上は変化するのか？
A.面積あたりの売上や坪単価についてはこれまでと大きく変わらない見込みである。
Q.HistoRyにおけるヒューリックとの役割分担はどのようになっているのか？
A.100億円を超える物件の仕入れや販売活動はヒューリックが主体となり、当社は物件の改修・建築・設計に専念するなど、双方の強みを活かした役割分担を行っている。
Q.HistoRyでは今後どのような物件を仕入れていく方針か？
A.20~30億円規模までの物件は当社が単独で仕入れるが、それ以上の物件や、資金状況を踏まえて単独取得が難しい物件をHistoRyで取得する方針である。
Q.事業拡大に伴い、販管費をどのようにコントロールしていく方針か？
A.物件数の増加に伴って人件費も増加するため、今後は大型物件を中心に保有を増やすことで運営効率を高め、人員の増加を5%程度に抑える方針である。
Q.直近で更なる資金調達は検討しているか？
A.当面の間は追加の資金調達を実施する予定はなく、来期は必要に応じて物件の仕入れと売却を進めることで資金を確保する方針である。
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