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スピーカー: IR
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Q.2025年12月期の業績が期初予想を上回った要因は何か?

A.2025年12月期の期初時点の想定よりも事業環境が良く、利上げの速度も緩やかであったため、当初の想定以上に売上総利益率を確保できたことが主な要因である。また、2025年12月期の修正予想発表時点からの上振れについては、2025年2月に買収したサンクス沖縄の開発売上の積み上げがあったことや、販管費についても、期初に保守的に見積もっていた費用が想定ほど発生しなかったことが利益押し上げ要因となった。

Q.営業利益率が期初想定より上振れたのは、建設費を保守的に見積もっていたためか？それとも市況により販売単価が上昇したためか？

A.その両方が要因である。費用面では、期初時点で建築費の高騰等を保守的に見込んでいたが、想定よりも安く抑えることができた。売上面では、想定以上の価格で物件を売却できた。
1Qの業績の上振れはコストコントロールによる効果が大きかったが、2Q以降の上振れは市況による販売単価上昇が大きな要因となっている。

Q.販売単価が上昇した理由は、市況や買い手の変化によるものか？

A.買い手の変化ではなく、当社の期初予想が非常に保守的であったことが大きな要因である。実務上の売却時にはその時点の市況に応じて値付けを行うため上振れ余地を確保できるが、期初計画では市場環境の変化を保守的に見積もっているため、結果として乖離が生じている。

Q.サンクス沖縄の積み上げ分が修正後の業績予想に対して上振れた具体的な要因は何か？

A.売却を予定していた案件について、想定よりも高い価格での買い手が見つかったことが要因である。

Q.2025年12月期末の棚卸資産の残高をどのように評価しているか？

A.2025年12月期の期初時点では、金利の上昇によって利幅が縮小すると予想し、営業利益の成長率を維持するためには、期末棚卸資産残高として約580億円程度の水準が必要と見込んでいた。しかし、期中の営業活動を進める中で、想定より市況が好調に推移した結果、積極的に在庫を積み増さずとも、売上総利益率が確保できる状況であった。そのため、財務を圧迫してまで投資する必要はないと判断し、結果として、利幅が十分に取れる案件に絞って選別投資を行ったため、実績は450億円となった。

Q.バランスシート上は棚卸資産を2025年12月期期初計画の580億円まで拡大しても、財務体質上問題ない状況か？

A.財務的には580億円まで購入しても懸念のある状況ではないと考えている。しかしながら棚卸資産が450億円に留まった理由としては、前述の理由に加えて、人的リソースに限りがあり、利幅が大きい案件にリソースを集中させたいという意図によって、取捨選択を行った結果である。

Q.直近の営業利益成長率が非常に高い水準で推移しているが、この要因は何か？

A.2021年から2024年までの営業利益の年平均成長率（CAGR）は48.4%であり、2024年から2025年の単年度の営業利益成長率は54.9%となっている。この差については事業環境が好調であったことが要因だと考えている。
なお、当社としては25%から30%程度の安定的成長を目標としており、安定成長とのバランス等を考慮しているため、成長率を上げるための前倒し計上は行っていない。

Q.2025年12月期の不動産開発は、自社開発型の割合が多かったように見受けられるが、ファンド型や他者協業等、他の開発スキームとのバランスはどのように考えているか？

A.他社の資産を活用して当社のバランスシートを軽くする戦略は継続する方針であり、SPCを活用したファンド等による資産効率化を進めていきたいと考えている。ただし、2026年に関しては、竣工が集中している自社開発型の割合が高くなる計画となっている。

Q.2026年12月期の売上について、現時点での成約状況や見通しはどのようになっているか？

A.2026年12月期は自社開発型が多いため竣工時期は判明しており、いつでも売却可能な状態にあるが、販売活動自体はこれから本格化させる段階である。より高い価格での売却が可能と想定しており、適切なタイミングと値付けを見極めていく方針である。

Q.マクロ環境が不透明な中、早期に売却を確定させる考えはあるか？

A.現時点では、値下げをしてまで早期に売却する必要はないと判断している。条件が変わらないのであれば早期売却が望ましいが、値下げを伴う形で先行販売を行うような局面ではないと考えている。ただし、直近の金融市場の動向次第では判断が変わる可能性もある。

Q.顧客を想定した時、為替や金利等はどのように影響すると考えているか？

A.金利上昇局面にも関わらずキャップレートが上昇していない最大の要因は、都心部を中心とした賃料の上昇によって不動産収益力が高まっている点にある。特に顧客ターゲットとしている都心23区内のレジデンス等は底堅く推移している。また、キャップレートが上昇しない背景には、円安によって海外投資家から見た日本不動産の割安感が高まっている点も、キャップレートの上昇を抑制する要因になっていると分析している。

Q.海外顧客の割合はどのようになっているか？

A.当社が直接海外顧客へ売却するケースはあまり多くない。2025年12月期に関しては、子会社のコロンビア・アセットマネジメントが組成したファンドへの売却が多かったが、その出資者は国内事業法人が中心である。ただし、マーケット全体を牽引しているのは海外機関投資家であり、ドル建てで見れば価格の上昇にも合理性がある状況である。

Q.2025年12月に実施した公募増資は、2026年12月期の業績予想に織り込まれているか？

A.公募増資による調達資金の効果が本格的に寄与するのは2027年12月期以降と考えており、2026年12月期の数字にはほとんど織り込んでいない。ただし、実際には1年以内の短期サイクルの投資案件もあるため、2026年12月期にもプラスの影響を与える可能性がある。

Q.公募増資を受けて、中期経営計画における総資産の積み上げを見直す可能性はあるか？

A.前回発表した中期経営計画は増資を前提としていないものであったため、増資によって2027年度以降の成長カーブを引き上げられる可能性はある。現時点では2026年12月期のガイダンスをミスリードしないよう慎重に精査している。早ければ2Qの決算発表時点等で、中期経営計画の見直しを行いたいと考えている。

Q.金融機関との取引状況や、不動産向け融資引き締め報道の影響はあるか？

A.メガバンクや地方銀行等幅広く取引を行っており、特定の銀行に依存せず裾野を広げているため、特定の銀行が不動産向け融資を控えても別の銀行でカバーできる体制にある。
一部で不動産融資への引き締め報道があったが、現時点では特定の銀行から融資が困難になるといった話は出ておらず、影響はない。

Q.2026年12月期の売上総利益率の予想が、前期実績より低下している理由は何か？

A.去年同様、期初時点で、ある程度の利上げとそれに伴うキャップレートの上昇（0.5%程度の影響）を見込み、保守的に計画を策定しているためである。2025年12月期と同様に、もしキャップレートが上昇せず現状維持となれば、売上総利益率は予想を上回る可能性がある。

Q.2026年12月期の販管費が増加する計画となっている要因は何か？

A.主な要因は、売上高増加に伴う租税公課の増加である。加えて、グループ会社におけるアセットマネジメント業務や賃貸管理業務の資産積み上げに伴う人件費増、およびオフィス拡張に伴う費用を見込んでおり、これらを保守的に見積もっている。

Q.1Qの業績進捗において留意すべき点はあるか？

A.四半期ごとの売上計上はボラティリティが高くなる傾向があり、1Qに予定していたものが期ずれしたり、逆に前倒しになったりする可能性があるため、四半期単位の売上予測は難しい。一方で、費用面に関しては特筆すべき変動要因は現状ない。