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スピーカー: IR
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Q.2025年3月期4Q単体と通期の業績をどのように評価しているか？

A.4Qに関しては、計画通りの進捗であった。なお、例年物件の引き渡しは4Qに偏重することが多いが、2025年3月期は比較的前段階で引き渡しができ、通期に関しては計画比では予想を上回る着地となった。

Q.物件の引渡時期が例年より前倒しになった要因は何か？

A. 物件の竣工時期との兼ね合いや、好調な事業環境を背景に販売が順調に推移したことが主な要因である。

Q.建築費の高騰や建築工期の長期化についてどのように捉えているか？

A.建築費の上昇にも起因するが、ゼネコンとの請負契約に至るまでの条件交渉や建設業の働き方改革が進められており、従来のような工期では対応が難しくなっている。以前よりも事業期間は長期化している傾向で、今後もこの状況が続く見通しである。

Q.工期の長期化により、実際にコストも上がっているのか？

A.その認識の通りである。しかしながら、前期までは建築費の上昇はありつつも、それ以上に販売価格が伸びているため、収益性が悪化しているわけではない。
一方、今期は建築費の上昇が顕在化している要素が強いため、注視しているところである。

Q.今後の建築費と販売価格の伸びはどのように見込んでいるか？

A.販売価格の伸びは現段階で見定めるのが難しい状況であるが、東京23区を中心に上昇トレンドは継続すると思われる。一方で、建築費については、昨今の上昇ペースと比して鈍化するものの、上昇は継続すると見込んでいる。また、今期引き渡す物件は2年前に着工した物件であり、おおよそ建築費の上昇が顕著になり始めた時期であるため、今後引き渡す物件は建築費上昇の影響を受けたものである。

Q.建築費の上昇を価格に転嫁させることについてはどのように捉えているか？

A.収益不動産に関しては、賃料が緩やかに上がり始めており、NOIが改善傾向にあるため、不動産価格の上昇余地があると考えている。

実需不動産に関しては、東京23区での新築マンションの平均価格が1億円を超えている状況である。所得が上昇傾向の中でも、今後もさらに価格上昇していくのかは注視が必要と考えている。
また、金利の上昇は月々の支払額に与える影響が大きいため、金利の動向にも注視していく。

Q.金利の変動は実需不動産価格にどの程度織り込まれているのか？

A.計画では、金利の動向で先行きが変わるということは織り込んでいない。

Q.住宅ローンの金利を上げる動きが大きくなると、事業への影響が大きくなるのか？

A.その認識の通りであり、住宅ローン金利の変動には感応度が高いと考えている。実需不動産の場合、従来は住宅ローンを組む上で1～2割程度の自己資金を入れて残りをローンで借入するというケースが多かったが、今はフルローンのケースも多い。そのため、金利による影響は特に大きいと考えている。

Q.海外の顧客も御社の収益不動産を購入しているのか？

A.外資のファンドなどが購入している。

Q.購入者の国内と外資の比率は？

A.比率は期によってバラつきがあるため、一概には言えない。

Q. 海外の投資家に需要があるアセットは何か？

A.当社取引の中では情報をキャッチアップできていないが、ホテルニーズが高まっていると聞いている。

Q.2025年3月期の業績が計画対比で上振れた要因は何か？

A.ソリューション事業と宿泊事業の上振れが主な要因である。
特に宿泊事業では、当初の想定よりも運営事業の収益が上がっており、ホテルの稼働率と平均客室単価(=ADR)が伸びたことが上振れの要因になっている。

Q.宿泊事業の平均客室単価と、アジア系の顧客割合が減少している中での稼働率の変動はどのように捉えているか？

A.稼働率を維持しながら平均客室単価を伸ばしている状況であり、北米からの旅行者利用が増加している。

当社としては、北米だけに偏重するとその国の景気動向により業績影響が大きくなるため、特定の国だけに偏重することはできるだけ避けたい。そのため、国別の宿泊者割合も意識した価格設定を進めていく方針である。

Q.アジアの割合の減少の要因は何か？

A.傾向としては特定の国が減少しているというよりも全体的に少しずつ減少している状況である。価格上昇が継続する中、購買力の違いもあるようにも感じられる

Q.稼働率と平均客室単価のバランスはどのように図っているのか？

A.稼働率は70~75％程度を目安としており、一般的なビジネスホテルよりも低い水準に落ち着いているが、これは当社としては稼働率を上げるために1泊利用者をターゲットとするよりも、インバウンドの連泊利用者をターゲットし、平均客室単価を上げていく戦略をとっているためである。

Q.現状の平均客室単価の投資家の評価はどうか？

A.まだ上げる余地があるのではないかという質問や、2026年3月期の平均客室単価5万4000円という数字は保守的な価格設定という評価をもらうこともあるが、通期で平準化している数値であり、ホテル施設運営には季節性が存在するため保守的な計画ではないと考えている。

Q.中古再生と新築開発のそれぞれの粗利率の内訳はどのようになっているか？

A.内訳は開示していないが、レジデンシャル事業と同様、新築開発の方が相対的に高い傾向にある。

Q.ソリューション事業（一棟物件）の2024年3月期の利益率が10.9%と低下した要因は何か？

A.2024年3月期に収益性が悪かった物件の引渡しがあり、一時的な要因である。

Q.一棟物件の21棟の引渡予定について、契約の進捗はどのようになっているか？

A.期初時点では未契約のものが多い。

Q.宿泊事業について、投資家からはどのような指摘があるのか？

A.稼働率をより伸ばせるのではないかと言われるケースはある。しかしながら、インバウンドの連泊利用者をターゲットとしている事業特性上、稼働率は70~75%程度を一つの目線にしているため、戦略上は稼働率のさらなる追求よりも客室単価の向上を追求している。

Q.アパートメントホテルの客室単価決定のプロセスはどのようになっているか？

A.予約状況や為替など各情報を総合的に勘案し、レベニューマネジメントを実施している。先述の通り、稼働率は7割を一つの目線にしており、7割がある程度確保できる見通しがあれば価格は高めに設定する。

Q. 棚卸資産の保有状況はどのように評価しているか？

A.前期末と今期末の保有状況で比較すると、リノベーションマンションや収益不動産に関しては、前期より取得が進んでいる。新築マンションの確保が遅れているので、注力して取得を進めていきたい。

Q.新築マンションの在庫が少なくなっている理由は何か？

A.用地情報はあるが、建築費が上昇している中で採算性が取れる案件が少ないことが要因である。

Q.次期中期経営計画はいつ発表される予定なのか？

A.2026年の5月に発表予定である。

Q.足元の1Qの季節性で注意すべき点はあるか？

A.足元で従来のトレンドと大きく変わることは特にない。