株探　バフェット・コード

スピーカー: CEO
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Q. 2Qの取り組みや全体感をどのように評価しているか？

A. 2Qは既に契約済みの物件の引き渡しを行ったため、計画通りにフロー型収益の進捗があり、通期目標に対して順調に推移した。また、ストック型収益についても賃上げもしながら安定して推移しており、下期に追加の物件売却がなくても、営業利益については通期計画との差分の約2.2億円の営業利益は達成可能と考えている。

Q. 物件売却は想定通りの価格だったか？

A. 想定以上の価格で売却できた。その結果、今期の業績が上振れているため、2025年9月期4Qに予定していた幡ヶ谷のビルの竣工時期を2026年9月期にスライドさせることとした。
なお、決算説明資料P.5に記載の通り、フロー粗利は2Q時点で計画達成まで残り1億円となっており、竣工時期のスライドによって、施工費の数千万円を除いた売上の9割程度は2026年9月期中に計上見込みであり、2025年9月期の設計・施工のフロー粗利はやや減少する見通しである。

Q. 竣工遅延による顧客への影響はどのようになっているか？

A. 顧客にとっては支払いが遅れるだけである。当社としては、下請業者への支払いは済んでいるため、顧客からの入金が1ヶ月程度遅れることになり、その分の利息や立替金のマイナスが発生するが、少額である。

Q. 直近の稼働率や賃料の推移、事業環境の変化はどのようになっているか？

A. 稼働率と収益の関係は物件タイプによって異なり、賃料が上昇している物件が多い。また、賃料は上がらないものの、稼働率を維持し減価償却が進んでいることによって粗利が上昇している物件も多くなっており、賃上げの効果よりも減価償却費の減少による粗利率アップの影響が大きいという物件もある。

Q. 減価償却費の逓減による粗利率アップの傾向は今後も続く見通しか？

A. 実際の物件の稼働年数よりも法定耐用年数は大体短いため、追加投資がない限りこの傾向は変わらず、物件は古くなるが家具や設備の減価償却が終了しても使い続けることなどで粗利率は逓増していく見込みである。

Q. 物件売却時の収益計画について、減価償却費逓減の影響はあるか？

A.収益計画においては、細かく計算を実施していないため、結果として想定より利益が上振れている。
なお、 売却時の減価償却逓減の影響が大きいのはマスターリースや保有物件である。

Q. マスターリースが前四半期比で約1100平米減少した理由はマスターリースの物件を購入して保有したという理解で良いか？

A. その認識の通りであり、合わせて約300坪の物件を購入した。

Q. 第一清水ビル再生プロジェクトはいつからマスターリースの運営面積に含まれるのか？

A. 2026年9月期竣工予定のため、来期から運営面積に含まれる。なお、獲得済みのプロジェクトには既に含めている。

Q. 保有物件が運営面積に含まれるタイミングは契約したタイミングで含まれるのか？それとも、購入したタイミングで含まれるのか？

A. 保有物件は購入して、賃料が発生するようになったタイミングで運営面積に含めている。なお、既に運営している物件を購入した場合は、購入した段階ですぐに運営面積に含めている。なお、保有物件の運営面積については、FACET71、FACET72を合わせた2棟の物件取得及びOMB北参道、OMB東麻布を合わせた2棟の物件取得による運営面積増加と、OMB目黒仲町の売却による運営面積減少を相殺した結果、1Qの6,041平米から2Qでは8,325平米に増加した。

なお、FACET71、FACET72の2物件は3月に竣工したが、満室になるまでのリーシングに時間を要しているなど、収益への貢献時期は物件によって異なるため、運営面積の増加が必ずしもすぐに収益の増加に直結するというわけではない。

Q. ストック粗利の推移についてはどう評価しているか？

A. 2Qのストック粗利は大きく増加していないが、3Q以降、新規保有物件の稼働により増加する見込みである。

Q. 上期までの仕入れペースは計画対比でどうか？

A. 計画を若干上回っている。売却物件の契約が早期に確定したため、資金繰りの見通しが立ちやすく、購入も迅速に進めることができた。なお、3Qも保有物件の購入が決まっている。計画比で営業利益が上振れそうな分を活用して仕入れを強化したい。

Q. 下期の業績の見通しはどのように考えているか？

A. FACET71、FACET72が3月末に満室になったため、保有物件の賃料収入は増加する。また、現在リーシング中のNEUK shirokanetakanawaや、6月開業予定のPM案件であるANYZからの収益貢献も見込まれるため、好調に推移する見通しである。

Q. ANYZ等のPM物件の収益計上は開業時期に多くなるのか？それとも毎月安定しているのか？

A. PM案件は開業時に最も収益が高く、その後6ヶ月程度かけて満室になってリーシングが完了するとともに収益は減少していく。最終的には賃料総額の8%程度が安定的に続くモデルとなる。

Q. 下期の費用はどのように使っていくか？

A. 下期の各四半期の営業利益は1.5億円から2億円程度を見込んでおり、利益の上振れ分は先行投資や長期修繕に充て、来期以降の成長に繋げたい。利益の上振れに当たり、上方修正に関する質問を受けることもあるが、来期以降も単年度の利益の上振れ分は成長投資に回すことで、長期的な視点で50億円の営業利益目標を前倒して達成することを重視していく。

Q. その他投資家からはどのような質問を受けるか？

A.事業規模や建築市場の状況、インフラ老朽化への対応などについて質問が多い。不動産再生事業への注目度が高く、建築費の高騰等により新築が難しくなる中で、再生ブームが到来しているという認識が広まっている。

Q. 再生ブームの到来による業績への影響はどのようになっているか？

A. 再生ブーム到来は良い面と悪い面がある。良い面としては引合いの増加や古い物件の高値売却などが挙げられ、悪い面としては仕入れ競争の激化や価格高騰のリスクがある。

Q. 中古ビル再生市場への新規参入企業による更なる仕入れ競争の激化や価格高騰はどう考えているか？

A. 新規参入企業が仕入れる物件は築浅で違法性のない物件が多く、価格競争となるため、当社が安く買える可能性は低い。当社は検査済証がない物件や、旧耐震の物件等、一級建築士事務所等でなければローンを組めない物件を安く購入し、再生することで収益を上げているため、競争は少ないと考えている。

Q. その他のトピックとして注目すべき内容はあるか？

A. 5月27日発表の築60年の物件取得、サイバーエージェントとのIP連携等が挙げられる。サイバーエージェントとのIP連携は、当社が手掛けるホテル事業にサイバーエージェントのIPを活用することで賃料アップを目指す。築60年の物件は「100年プロジェクト」として、建物を100年利用できるようにすることで再生事業のフラッグシップとする予定である。