株探　バフェット・コード

スピーカー: CEO
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Q. 2025年9月期の通期決算についてはどのように評価しているか？

A. 通期決算は計画を上振れて着地した。特に、4Qは、3Qから行っていた人材採用や物件改修等の先行投資に加え、物件仕入れを計画以上に進めるなど、利益を確保するだけでなく、さらなる先行投資に資金を使った上で利益を出せた点を評価している。

Q. 保有物件のストック型売上が3Qから4Qで減少しているが、2026年9月期1Q以降は回復し、2025年9月期3Qの水準（158百万円）を超えて推移していくという認識で良いか？

A. その認識で問題なく、売上は伸びていく予定である。しかし、一部の物件売却に伴う保有物件減少や立ち退き作業中の案件の空室期間を考慮すると、大幅な増加は見込めない可能性がある。一方で、現在リーシング中の保有物件が寄与することで収益が伸びる可能性もある。

Q. 2025年9月期下期では保有物件の売却はあったか？

A. 同期間では保有物件の売却はなかった。

Q. 立ち退き作業にはどの程度の期間を要するのか？

A. 立ち退き作業は半年程度を要し、その後約半年間の工事期間が必要となるため、合計で約1年間は売上が計上されない期間が発生する。

Q. 工事に関して、人手不足や人件費上昇の影響はあるか？また、協力業者は確保できているか？

A. 2027年9月期1Qの12月頃までの工事を依頼する協力業者は確保済みである。しかし、業界全体として業者側が仕事を選べる状況にあり、工事価格は上昇傾向にある。

Q. コストの上昇分は賃料などに適切に転嫁していく想定か？

A. 物件購入時の収支計画において、既に工事価格の上昇を織り込んでおり、2、3ヶ月前の計画から大きく乖離することはないため、問題ないと想定している。

Q. 今後、保有物件を増やしていく中で、工事のキャパシティに不安はないか？

A. 保有、マスターリース（ML）、プロパティマネジメント（PM）のいずれにおいても協力してもらう工事業者は同じであるため、物件数が爆発的に増加しない限り、業者不足に陥ることはないと考えている。
物件数ではなく、大型案件や収益性の高い案件に取り組むことを重要視しており、物件数を急増させずに売上と利益を伸ばしていく方針である。

Q. 物件は大型と小型で管理の手間は大きく違うのか？また、収益性は大型物件の方が高いのか？

A. 売上利益は床面積に比例する一方、管理の手間は棟数に比例する傾向がある。例えば、500坪の物件を2棟管理する手間と1,000坪の物件を1棟管理する手間を比較した場合、後者の手間は500坪の物件の1.5棟分程度で済む。
各種申請や見積取得等の手間は物件規模によらず同程度であるため、大型物件を手掛ける方が効率的であるが、収益面では、300坪の保有物件と1,000坪のML物件が同程度の収益になることもあるため、案件ごとに判断している。

Q. 2025年9月期4Qでは売上原価の「その他費用」が増加しているが、これは主に租税公課によるものか？また、2026年9月期1Q以降は以前の水準（1億5,000万円～2億円）に落ち着くのか？

A. 4Qのその他費用の増加は、2物件の取得に係る税金の支払いが要因である。そのため、認識通り、2026年9月期1Qには以前の水準に落ち着くと想定している。

Q. 外注費が減少した要因は何か？

A. 建設業として受注している建築案件が3Qに多かったため、その反動で4Qの外注費が減少した。

Q. 販管費について、今後も毎四半期1億5000万円～1億7000万円の範囲でコントロールしていく想定のか？それとも人件費等は増加していくのか？

A. 社員数は年間5%程度増加する計画であるが、人件費の微増に伴い販管費は緩やかに上昇していく見込みである。なお、1Qに人件費が大きく増加する理由は、年度替わりに伴うベースアップや各種手当の増額が主な要因である。

Q. 費用は増加するものの、保有物件の増加による売上の伸びに対して、伸び率は限定的という認識で良いか？

A. その認識で問題ない。

Q. 4Qに仕入れた千駄ヶ谷の物件はどのような物件か？

A. 築56年で約450坪のビルである。当社が最も得意とするエリアの物件であり、長期保有を前提として、オフィスを軸に収益を上げていく計画であり、期末間際で契約がまとまった案件である。

Q. 今後の物件取得における金額規模はどのように考えているか？

A. 物件価格が50億円を超えるとバランスシートへの影響が大きいため、20～30億円規模の物件を主に取得している。面積の大小で価格が決まるわけではないため、物件規模は固定せず、価格が合えば取得を検討していく方針である。

Q. 来期以降の事業別の取扱物件の規模についてはどのように考えているか？

A.PMでは、設計・施工の売上が2億円以上見込めるような大型案件に注力する方針である。
MLでは、月次利益では200万円以上を目指し、面積では400坪以下は原則として手掛けず、1,000坪以上の物件を目指す方針である。
自社保有では、小型でも収益性が高ければ検討するが、基本的には250坪以上の規模を狙う方針である。なお、当社としては仕入の対象外となってしまうような大規模の物件については、JV（ジョイントベンチャー）での取得を検討していく方針である。

Q. 今回のビジョンで示されたJVやファンドの組成は新たな取り組みか？また、今後は自社エクイティのみならず、大手企業と協力してポートフォリオを拡大していく方針に転換するのか？

A. これまで自社で進めてきた事業は継続しつつ、物件規模の拡大や利益成長を加速させるため、プラスアルファの取り組みとして大手の力を借りていくという方針である。
これまでも大手企業との協業はあったが、設計やPM業務の受託に留まっていた。今後は、共同で出資することにより、売却益も享受できるような体制を目指す方針である。

Q. JVで取得する物件は、中期経営計画の保有物件増加ペースに織り込んでいるのか？それとも計画に対するプラスアルファと位置づけているのか？

A. ある程度は織り込んでいるが、案件組成や物件取得が現時点で確定しておらず、2028年9月期以降など、長期的に貢献する可能性が高いため、現状の計画に対してはプラスアルファの要素が強い。

Q. JVと自社単独での開発では、収益性にどのような違いがあるのか？

A. 収益構造に違いがある。JVはバリューアップ後の売却を目的とした短期的なプロジェクトが多く、短期的な利益は出やすい傾向にある。また、当社は設計・建設・PM業務も受注するため、売却益だけでなく、継続的なPMフィーや規模の大きい建設利益も得られるという特徴がある。
なお、自社物件の場合、設計・施工は売上や利益にはならない。

Q. 今期（2026年9月期）の計画について、過去の中期経営計画を上振れて推移しているが、今期も利益目標の達成見通しが立った段階で来期以降の仕入れを優先させるという認識で良いか？

A. その認識で問題ない。2026年9月期は既に売却済みの物件や引き渡し予定の物件があり、ストック型収益をPMやML等によって堅実に上げていけば、計画の達成は堅い見通しである。加えて、JV等のプラスアルファの取り組みによって、計画している30%台の利益成長率を35%、40%へと引き上げていくことを目指す方針である。

Q. 2026年9月期1Qの営業利益ついては、物件売却決済完了の開示等も出ているが、計画通り7億円弱となる見通しで進捗しているという認識で良いか？

A. その認識で問題なく。1Qに予定していた物件の売却は既に完了しているため、業績の大きな変動はないものである。仮に1Qで大型の物件取得があった場合、投資額が先行して計上されるため利益が減少する可能性はあるが、通期の業績への影響はない見通しである。

Q. 通期決算説明資料P.22に記載している2026年9月期のストック粗利の見込み21億4,900万円という数値は保守的な計画か？それとも達成可能と考えている数字か？

A. 稼働率や解約予定を保守的に見積もり、予備費も設定しているため、達成確度の高い計画である。例年、計画を上振れて着地しており、目標水準としてはより高い数値を目指すべきだと考えている。

Q. 今後の資本政策について、増資等は検討しているか？また、現在のバランスシートでどの程度の期間、追加の資金調達を行わずに事業を推進して行けると考えているか？

A. 旧中期経営計画の目標である2027年9月期の営業利益17億円の達成を目指す場合、増資は不要であったが、新中期経営計画の目標である2028年9月期の営業利益25億円を達成するためには、成長を加速させるためには増資が必要になると考えている。ただし、株価への影響を最小限に留めるために、なんらかのプラスの材料があるタイミングでの実施を考えている。

Q. 仮に増資が実行できた場合、ハイペースで物件を仕入れられるほど市場に物件はあるのか？

A. 物件の仕入環境は、市況の高まりや中古物件へのニーズ増加により、厳しくなっているため、精査は必要である。なお、増資は仕入機会を増やすというより、仕入れを継続していく上でバランスシートの健全性を維持するために必要という側面が強い。結果的には、物件仕入れには大きくプラスとなると考えている。

Q. 2031年9月期の営業利益50億円を達成する際に、どの程度のアセットが必要か社内で議論されているか？

A. 現在の事業モデルの延長線上で達成可能と考えている。毎年、仕入基準を満たす物件を4棟仕入れて2棟売却するサイクルを継続していけば、目標は達成できる見込みである。

Q. 将来的な自社保有物件におけるポートフォリオのバランス（保有 or ML）はどのように考えているか？

A. ポートフォリオについては、保有とMLのバランスを固定しているわけではなく、収益性が高ければどちらの形態でも取り組んでいく方針である。ただし、社員数が急増するようなビジネスモデルは避けたいため、長期的には保有の比率を高めていく方向になると考えている。