株探　バフェット・コード

スピーカー: CEO
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Q.3Qの業績をどう評価しているか？

A.3Qは新築物件の販売が順調に進んだ。また、今期は新日本建物とのM&Aにより、大型物件のマーケットへの参入も果たし、卸売物件や地方の富裕層への販売も順調であった。

Q.タスキの3Qでの売上総利益率は18.9％とのことだが、計画値に届かなかった要因は何か？

A.建築費の高騰により、土地販売の売上総利益率が減少したことが要因である。1Qから売上総利益率に影響が出ており、2Qから回復傾向であったが、3Qは計画値まで回復できなかった。

Q.建築費が高騰する前に仕入れた用地を3Qで販売するに至った背景は何か？

A.在庫の整理と来期に向けた準備のためである。また、従来はゼネコンのキャパシティ不足により建築件数に限りがあったが、3Qは来期に向けて自社施工部隊を編制して建築件数を増加させている。

Q.ゼネコンのキャパシティ不足は解消傾向にある認識で合っているか？

A.その認識で合っている。加えて、弊社は現在、自社施工部隊の編成、既存取引先のキャパシティ拡大、新規取引先の開拓を進めて、状況を改善させている。

Q.建築費の高騰による負担は単価に転嫁することで解決できるのか？

A.当社でマンションを開発する場合には販売価格にうまく転嫁ができているものの、土地で販売するものについては、買主が建築費を懸念し土地価格を抑えようとする動きが見られるため、土地販売の単価への転嫁は行いにくくなっている。

Q.金利の上昇による影響はあるか？

A.金利上昇による影響は少ないと考えている。この理由として、タスキの場合は相続税対策の購入者がターゲットとなっている点と、新日本建物の場合はターゲットの顧客である地方の富裕層や企業が都心の物件を世界の不動産価格と比べて割安と考えて、長期的なキャピタルゲイン目的で購入している点が挙げられる。

Q.IoTレジデンスに関して、在庫数が減少している一方で単価は上昇傾向にあるのは何故か？

A.建築費の高騰により、従来よりも広い土地の物件の取扱いを増やしているため、単価上昇に繋がっている。

Q.リファイニング物件の回転率や利益率はどうなっているのか？

A.想定事業期間は12ヶ月としているが、現時点では前倒しで売却できている。また、売上総利益率は15～18%程度となっている。

Q.リファイニング物件が今後増加した場合、タスキ全体の売上総利益率は減少するのか？

A.その認識で合っている。そのため、今後は売上総利益率20%程度を見込める事業を新規に立ち上げていきたいと考えている。

Q.リファイニング物件の売上総利益率をどのようにして改善しようと考えているか？

A.中古の場合は物件によって再生方法が異なるため、従来は試行錯誤を繰り返してきた。そのため、今後は成功パターンを確立させることによって利益率の改善を目指したいと考えている。

Q.リファイニング物件を取り扱う際はどのような組織体制となっているのか？

A.育成した社内人材と競合他社のリファイニング経験者で編成している。

Q.リファイニング物件が増加した場合、賃料収入はどの程度見込めるのか？

A.弊社では原価利回りが5%以上の物件を多く取り扱っているため、今期末目標のAUM（=運用資産残高）100億円を達成した場合、満室稼働想定で5億円程度の賃料収入を見込んでいる。

Q.リファイニング物件は、今後どの程度の規模まで拡大させる予定か？

A.2026年9月末までにAUMを300億円まで増加させる計画である。これはBSに計上している物件だけでなく、オフバランス化した物件残高も加味して300億円としている。

Q.オフバランス物件は何件ほどあるのか？

A.オフバランスファンドを2件組成しており、その中に計3件の物件を組入れている。

Q.バランスシートで意識していることは何かあるか？

A. 自己資本比率30%以上を維持することを目標としている。

Q.3Qの仕入状況の進捗はどうか？

A.物件規模が大きくなっているため、仕入件数は計画を下回っているが、金額ベースでは計画通り推移している状況である。

Q.仕入状況は件数と金額どちらを重要視しているのか？

A.他社との差別化のため、件数を重要視したいと考えている。
従来は3億円程度の物件を多く取り扱っていたため、件数ベースで目標を設定していた。しかしながら、近年は物件価格が多様化してきたことで件数ベースでの目標設定が難しくなったため、金額ベースでの目標設定も検討している。

Q.新日本建物の3Qの業績は計画通りか？

A.計画通りであった。

Q.現時点で4Q以降の大型物件の売却予定はあるか？

A.直近で大型物件の売却はないが、来期の後半から再来期にかけて大型物件の売却予定がある。

Q.大型物件の売却がない場合、業績が大きく落ち込むように感じるが、新日本建物の業績は今後どのように推移するのか？

A.業績のボラティリティを無くすため、安定的な収益を確保できる物件ラインナップを構築している。そのため、来期以降は大型物件の売却予定がなくても業績は安定的に推移すると見込んでいる。

Q.PMIの進捗状況はどうか？

A.ハレーション等の防止のため、段階的にPMIを進めているため、新体制でのスタートは10月開始の予定である。

Q.新体制が整った場合はどのような効果が見込めるか？

A.現在はコーポレート機能の集約と拠点配置の見直しを行っているが、これにより業務効率化や拠点スペースの有効活用ができると期待している。

Q.子会社化したオーラの業績も今後、新日本建物と同様に開示していくのか？

A.商品区分ごとに業績を開示していく予定である。

Q.SaaS事業TASUKI TECH LANDの進捗状況はどうか？

A.新サービスとしてTOUCH&PLANという機能をリリースした。現時点ではトライアルとして大手デベロッパーへの試験導入が決まっているが、今後も本契約を目標として交渉を進めていきたいと考えている。

Q.不動産事業の方が利益貢献や成長率が大きいと感じるが、その中でSaaS事業を展開していく理由は何か？

A.不動産事業は業績変動が激しいため、SaaS事業で安定したストック収入を増やしていきたいと考えているためである。

Q.4Q以降の業績見通しはどうか？

A.タスキは販売が4Qに集中するため、棚卸資産残高は減少する見込みである一方で、仕入状況が順調に進捗している。その結果として、計画どおりの着地になると考えている。

Q.株主還元の方針はどう考えているか？

A.配当性向35％を基本方針としている。配当金は新日本建物が単体で会った頃出していた、年間30円以上の水準は維持したいと考えている。

Q.投資家からの取材は増えてきているか？

A.最近は増加傾向にある。