株探　バフェット・コード

スピーカー: CEO
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Q.2026年9月期1Qの業績をどのように評価しているか？

A.税制改正、金利上昇、外国人の不動産取得規制に関する議論の方向性が未確定であり、市場が状況を見守る姿勢となっていたことを受け、戦略的に販売を抑制した。結果、当初計画よりは多少下振れたものの、アクイジションスタッフの増強に加え、人的リソースを仕入活動に集中させたことで、仕入件数は計画を上回るペースで推移しており、通期業績の達成について懸念はしていない。2025年12月に金利や税制改正の方針が発表されたことで投資の判断軸が明確化し、2Qに入り再び積極的な投資フェーズとなったことで販売は回復している。

Q.2026年度の不動産の税制改革による業績への影響はどのような見通しか？

A.相続税の改正は、当社が展開する一棟物件に対してプラスに働くと考えている。今回の改正により貸付用不動産については、相続税評価額の圧縮を受けるための保有期間要件が従来の3年から5年に延長となったことで、需要の前倒しが生じると予想している。金融機関や証券会社では、すでにその動きに合わせた体制の整備が進んでいる。

Q.不動産小口化商品に関する税制改正の影響はどのように考えているか？

A.不動産小口化商品については、今回の改正により相続税対策としてのメリットがなくなったため、需要が一棟物件に流入してくると考えている。その中でも当社が展開するIoTレジデンスはコンパクトな一棟物件であるため、競合商品に比べて価格面においてもスライドしやすい。

Q.直近の仕入環境をどのように評価しているか？

A.仕入環境は厳しくなっている。特に大規模な物件は数が少ないうえ、事業期間が長期化し、金利上昇の負荷がかかるため困難となっている。しかし、当社が扱うような小規模で事業回転率が良い物件は、依然として市場にプレイヤーが少なく、競争優位性を保てている。

Q.1Qの仕入件数が前年同期比で41件増加しているが、これはアクイジションスタッフの増員効果か？

A.アクイジションスタッフの増員に加え、1Qはミドルオフィスのリソースを全面的に仕入れに振り向けた効果が出ている。

Q.ミドルオフィスのリソースは、2Q以降は本来の担当業務に戻すのか？

A.一旦は担当業務に戻す予定である。そのため、仕入れのペースは1Qと比べ少し緩やかになると想定しており、2Q以降は販売にも注力する形となる。

Q.1Qの進捗率を踏まえて2Q以降は売上と営業利益のどちらに注力していく方針か？

A.配当原資の確保を最優先に考えているため、営業利益の目標達成を重視していく。

Q.1Qの売上総利益率は計画に対してどのような水準で推移しているか？

A.現在は想定通りで推移している。

Q.直近、地政学リスクや金利・物価の影響で不動産市況の下落が見られるが、事業への影響はあるか？

A.当社の物件は内需向けの物件であるため、事業への直接的な影響はないと考えている。

Q.1Qに仕入れた物件は、2026年9月期中に業績に貢献するものか？

A.一部、当期業績に貢献する物件もあるが、2027年9月期以降の業績に貢献する物件の方が多い。

Q.1Qに他社が買い控える中で積極的に仕入れた意図は何か？

A.販売需要が弱かったため仕入れに集中した。結果として、金融庁から全国の地銀に対して発せられた不動産業への融資増加懸念に関する警告を受け、地銀が融資先を選別し始めているという外部環境も影響している。大手企業は当社の扱う3億円〜5億円規模の物件を手掛けず、競合となる中小企業は融資がつきにくくなっているため、当社の信用力の大きさが有利に働いている。

Q.直近のメガバンクとの取引状況はどのようになっているか？

A. 銀行側の貸出意欲は高く融資残高が伸長しており、積極的に取引を行えている。

Q.金利上昇局面において、メガバンク等は口座獲得や預金残高獲得のためにマーケティングを強化しているという話があるが、そのような動きを感じているか？

A. 金融機関側の貸出・取引獲得の動きが強まっているのを感じている。加えて、当社は前期に行った資金調達の結果、自己資本比率が大きく向上したことが評価され、金融機関の信用力が高まっている。

Q.資産コンサルティングやリファイニングにおけるパイプラインの大型化は計画通りに進んでいるか？

A.計画通りに進んでおり、建築費が高騰している中で、物件を大型化させることでプレミアムがつき、売上総利益率の向上に直結するため、引き続き、物件の大型化を意識しながら事業を進めていく。

Q.2Q以降の業績における季節性はどのように想定しているか？

A.期初計画でも下期偏重であったが、1Qでの戦略的な販売抑制を受け、現在は期初計画通りの着地を目指している。

Q.SaaS事業の導入社数やユーザー数が好調に推移した要因は何か？

A.ノンバンクの金融機関が新規に利用を開始するなどにより顧客層が拡大した。また、2025年12月に大幅なバージョンアップを行った「ZISEDAI TOUCH & PLAN」のトライアルが好評であり、さらなる導入拡大を見込んでいる。

Q.金融機関における御社のSaaS導入のメリットは何か？

A.現在、不動産会社、金融機関、建設会社、仲介会社等がそれぞれ一から各々のフォーマットで物件概要書を作成しているが、当社のSaaSでプラットフォームを共有することで効率化が可能と考えている。当社のこの方針に共感した金融機関が、不動産デベロッパーへの融資業務における事業計画の検証や、支店間での賃料や利回り等のマーケット情報の共有に、実際に当社のプラットフォームを活用している。

Q.SaaS領域において、LLM（大規模言語モデル）や生成AIによる代替の可能性や、自社開発への影響はどのように考えているか？

A.「ZISEDAI TOUCH & PLAN」に関しては、日本の複雑多岐にわたる建築関連法規に対応する必要があるため、、汎用的なAIでの代替は難しく、当社の優位性は保たれると考えている。
また、社内でのSaaS開発におけるコード記述はほとんどAIが行うようになるなど、AIの活用によってむしろ開発スピードは格段に向上している。